Contestation du congé

Le locataire peut contester le congé même après l’expiration du délai qui lui est imparti pour préempter⁴⁹⁰, même s’il a quitté les lieux. L’action en contestation se prescrit par trois ans, en vertu de l’article 7-1 de la loi de 1989, créé par la loi Alur. Les principaux motifs de contestation sont le caractère frauduleux du congé ou la violation des règles régissant le congé et l’offre de vente.

– Le congé frauduleux. – Les juges du fond, saisis d’une contestation de congé, doivent rechercher si le congé n’a pas été donné frauduleusement. Le locataire pourrait démontrer que le prix est dissuasif pour le décourager à préempter et obtenir son éviction⁴⁹¹. La fraude pourrait aussi résulter du comportement général du bailleur révélant une absence d’intention de vendre. La cour de Versailles⁴⁹² a rappelé que le « congé pour vendre implique nécessairement l’accomplissement d’actes positifs par le bailleur en vue de parvenir à une vente effective ».

Si le congé est jugé frauduleux, le bailleur encourt des sanctions civiles et pénales. L’amende pénale maximale est de 6 000 € pour une personne physique et de 30 000 € pour une personne morale. Son montant est proportionné à la gravité des faits constatés (L. 1989, art. 15, IV). Sur le plan civil, le congé frauduleux est considéré comme nul. Les conséquences de la nullité seront différentes selon que le locataire est toujours dans les lieux ou qu’il a quitté le logement lorsqu’elle est prononcée. Si le locataire est toujours dans les lieux, le bail est reconduit jusqu’à ce qu’éventuellement le bailleur lui adresse un nouveau congé. Si le locataire a quitté les lieux, les tribunaux accordent le plus souvent des dommages-intérêts en réparation du préjudice subi. Ils sont, en revanche, peu enclins à prononcer la réintégration du locataire dans les lieux⁴⁹³.

– Non-respect des règles de forme du congé. – L’article 15 de la loi de 1989 impose à peine de nullité le respect des règles de forme. Cependant, la nullité n’est pas toujours prononcée ; elle n’est encourue qu’à charge pour le locataire de prouver le grief que lui cause l’irrégularité⁴⁹⁴. Les tribunaux font application des dispositions de l’article 114 du Code de procédure civile⁴⁹⁵.