La délivrance d’un congé en vue de la vente

Rapport du 119e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2023

Forme et délai du congé

Selon l’article 15, I, de la loi de 1989, le congé peut être donné par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, par exploit de commissaire de justice ou par remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette dernière modalité a été ajoutée par la loi Alur. Le congé donné par le bailleur doit être notifié au locataire au moins six mois avant l’arrivée du terme du bail. Le délai commence à courir à compter de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte de commissaire de justice ou de la remise en main propre. Si le délai minimum de six mois n’est pas respecté, la nullité du congé est encourue et le bail sera tacitement reconduit à échéance. Le congé peut valablement être donné par anticipation mais, en ce cas, le délai pour accepter l’offre de vente est reporté « à la date d’échéance du contrat ou de la période pour laquelle il aurait dû être donné »⁴⁸². Le bailleur n’y gagne donc rien.

De l’inutilité du congé donné par anticipation

Si un bail expire le 1^er décembre 2022 et que le bailleur délivre un congé pour vente en janvier 2022, le délai de deux mois donné au locataire pour accepter l’offre de vente ne commence à courir que le 1^er juin 2022.

– Contrainte pour l’acquéreur du logement. – Pour l’acquéreur d’un logement occupé, la loi Alur a ajouté de nouvelles restrictions qui ont été retouchées par la loi Croissance du 6 août 2015. L’article 15, I, de la loi de 1989 prévoit les règles suivantes :

« – lorsque le terme du contrat de location en cours intervient plus de trois ans après la date d’acquisition, le bailleur peut donner congé à son locataire pour vendre le logement au terme du contrat de location en cours ;

– lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d’acquisition, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu’au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours ;

– lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l’acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu’à l’expiration d’une durée de deux ans à compter de la date d’acquisition ».

Auteur du congé

Comme pour le congé donné sur le fondement de la loi de 1975, le congé de la loi de 1989, s’accompagnant nécessairement d’une offre de vente, nécessite la capacité et les pouvoirs nécessaires pour vendre l’immeuble. Si le bien dépend d’une communauté conjugale, l’accord des deux époux est nécessaire pour délivrer le congé pour vente, alors même que chacun pouvait signer seul le bail⁴⁸³. Lorsque l’immeuble est indivis, le congé pour vendre ne peut être donné qu’à l’unanimité des indivisaires (C. civ., art. 815-3). Le congé donné par un seul indivisaire pourrait être validé a posteriori si les coïndivisaires le ratifient⁴⁸⁴ ou si l’auteur du congé se voit allotir de l’immeuble loué dans le partage⁴⁸⁵. Si le bien loué est grevé d’un usufruit, le congé pour vente doit être délivré conjointement par l’usufruitier et le nu-propriétaire⁴⁸⁶. Si le bien loué a fait l’objet d’une donation, le donateur doit intervenir au congé délivré par le donataire pour lever les charges et interdictions de la donation (interdiction d’aliéner ou stipulation d’un droit de retour conventionnel)⁴⁸⁷.

Contenu du congé

Le congé pour vente est soumis à un formalisme décrit à l’article 15 de la loi de 1989 qui, s’il n’est pas respecté, peut entraîner la nullité du congé. Le congé doit tout d’abord être « motivé », c’est-à-dire mentionner de manière explicite l’intention de vendre du bailleur. Il doit indiquer le prix, ses modalités de paiement ainsi que les conditions essentielles de la vente projetée. Le congé pour vente doit porter sur l’intégralité des locaux loués, y compris les accessoires⁴⁸⁸. L’article 15, II, alinéa 6 impose de reproduire les alinéas 1^er à 5⁴⁸⁹ de l’article 15, II de la loi de 1989.

Contestation du congé

Le locataire peut contester le congé même après l’expiration du délai qui lui est imparti pour préempter⁴⁹⁰, même s’il a quitté les lieux. L’action en contestation se prescrit par trois ans, en vertu de l’article 7-1 de la loi de 1989, créé par la loi Alur. Les principaux motifs de contestation sont le caractère frauduleux du congé ou la violation des règles régissant le congé et l’offre de vente.

– Le congé frauduleux. – Les juges du fond, saisis d’une contestation de congé, doivent rechercher si le congé n’a pas été donné frauduleusement. Le locataire pourrait démontrer que le prix est dissuasif pour le décourager à préempter et obtenir son éviction⁴⁹¹. La fraude pourrait aussi résulter du comportement général du bailleur révélant une absence d’intention de vendre. La cour de Versailles⁴⁹² a rappelé que le « congé pour vendre implique nécessairement l’accomplissement d’actes positifs par le bailleur en vue de parvenir à une vente effective ».

Si le congé est jugé frauduleux, le bailleur encourt des sanctions civiles et pénales. L’amende pénale maximale est de 6 000 € pour une personne physique et de 30 000 € pour une personne morale. Son montant est proportionné à la gravité des faits constatés (L. 1989, art. 15, IV). Sur le plan civil, le congé frauduleux est considéré comme nul. Les conséquences de la nullité seront différentes selon que le locataire est toujours dans les lieux ou qu’il a quitté le logement lorsqu’elle est prononcée. Si le locataire est toujours dans les lieux, le bail est reconduit jusqu’à ce qu’éventuellement le bailleur lui adresse un nouveau congé. Si le locataire a quitté les lieux, les tribunaux accordent le plus souvent des dommages-intérêts en réparation du préjudice subi. Ils sont, en revanche, peu enclins à prononcer la réintégration du locataire dans les lieux⁴⁹³.

– Non-respect des règles de forme du congé. – L’article 15 de la loi de 1989 impose à peine de nullité le respect des règles de forme. Cependant, la nullité n’est pas toujours prononcée ; elle n’est encourue qu’à charge pour le locataire de prouver le grief que lui cause l’irrégularité⁴⁹⁴. Les tribunaux font application des dispositions de l’article 114 du Code de procédure civile⁴⁹⁵.