L’allongement de la durée du bail

– Prorogation du bail. – L’accord collectif prévoit des hypothèses de prorogation du bail qui s’appliquent soit sur demande du locataire, soit de plein droit. Le bail peut être prorogé, à la demande du locataire, lorsque la « durée du bail restant à courir est de moins de 30 mois à compter de l’offre prévue à l’article 10 ». Cette demande doit avoir pour objet de « faciliter la réalisation de la vente ou les conditions de son départ » (art. 3.1). L’accord collectif de 2005 prévoit deux hypothèses de prorogation de plein droit du bail. D’une part, la prorogation du bail est de droit lorsque le locataire occupe le logement depuis plus de six ans à la date de l’offre de vente prévue par l’article 10 de la loi de 1975 (art. 3.2, al. 1^er). La durée de la prorogation est calculée sur la base d’un mois par année d’ancienneté. D’autre part, la prorogation du bail est de droit lorsque le locataire a, à sa charge, des enfants scolarisés (art. 3.2, al. 2). Le contrat est alors prorogé jusqu’à la fin de l’année scolaire en cours.

– Reconduction du bail. – Lorsqu’un congé pour vente a été délivré conformément à l’article 15 de la loi de 1989, le bail peut être reconduit avec l’accord du bailleur ou de plein droit selon que le congé intervient plus de deux ans ou moins de deux ans avant le terme du bail⁴⁷⁰. Lorsque le congé intervient plus de deux ans avant le terme du bail, l’alinéa 1^er de l’article 11-1 indique que le bail peut être expressément reconduit pour une durée inférieure à celle prévue par l’article 10, soit six ans, le bailleur étant par définition une personne morale. Lorsque le congé intervient moins de deux ans avant le terme du bail, la reconduction du bail est de droit. Elle intervient à la demande du locataire et permet à ce dernier de disposer du logement qu’il occupe pendant une durée de deux ans à compter de la notification du congé pour vente.

– Renouvellement du bail. – Le bail est renouvelé de plein droit, pour une durée de six ans, si le locataire est en mesure d’établir qu’il est dans l’une des trois situations visées par l’accord collectif de 2005 : il ne peut déménager en raison de son état de santé présentant un caractère de gravité reconnu médicalement (art. 4.2) ; à l’expiration du bail, il est âgé de plus de soixante-dix ans et n’est pas assujetti à l’impôt sur la fortune immobilière (art. 4.3) ; enfin, lorsque le locataire est titulaire d’une rente d’invalidité du travail correspondant à une incapacité au moins égale à 80 % ou perçoit une allocation pour une infirmité entraînant au moins 80 % d’incapacité permanente (art. 4.4).