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Impôt sur la fortune immobilière
2023
– Impôt sur la fortune immobilière. – En présence d'un prêt viager hypothécaire, l'emprunteur soumis à l'impôt sur la fortune immobilière doit déclarer le bien immobilier servant de garantie pour sa valeur totale au 1 er janvier de l'année d'imposition. Cette solution est logique puisqu'il en est toujours propriétaire. En contrepartie, la dette d'emprunt est portée au passif. Lorsque le capital est versé en une seule fois, le montant déductible correspond au montant du capital emprunté, ainsi qu'aux intérêts échus et non payés, et ceux courus au 1 er janvier de l'année d'imposition. Lorsque …
Les règles de forme et de délai
2023
– L'acte authentique. – Comme en matière de crédit immobilier contracté par une personne physique à des fins non professionnelles, l'offre doit être consentie pour une durée minimale de trente jours et l'emprunteur ne peut l'accepter qu'après expiration d'un délai de dix jours à compter de sa réception. En revanche, l'acceptation se fait par acte notarié 754 et aucun versement ne peut être effectué par le prêteur à l'emprunteur avant la signature de cet …
L'objet du financement
2023
– Un prêt réservé aux besoins personnels. – En aucun cas le prêt viager hypothécaire ne peut servir à financer les besoins d'une activité professionnelle. …
L'objet du financement
2023
– Public visé. – Le prêt viager hypothécaire est la seule solution de financement pour des personnes qui, compte tenu de leur âge et/ou de leur capacité financière, ne peuvent pas avoir recours au prêt classique, ou qui ne veulent pas augmenter leurs dépenses mensuelles. …
Les parties au contrat
2023
– L'emprunteur. – Seules une ou plusieurs personnes physiques propriétaires d'un bien immobilier peuvent bénéficier d'un prêt viager hypothécaire. Les personnes morales en sont donc exclues. Dans le cas où le logement est détenu par une SCI, l'associé ne pourra pas recourir au prêt viager hypothécaire puisqu'il n'est pas propriétaire d'un immeuble, mais simplement détenteur de parts de société. Bien que la loi ne prévoie pas d'âge minimum pour l'emprunteur, le Crédit Foncier de France, seul établissement financier à commercialiser ce type de financement, ne proposait le prêt viager …
Vigilance sur le plan fiscal : prévenir l'application de la présomption de propriété résultant de l'article 751 du Code général des impôts
2023
Indépendamment de toute requalification en libéralité, l'article 751, alinéa premier 748 du Code général des impôts, qui présume fiscalement que l'usufruitier est un propriétaire, pourrait trouver ici application, ruinant de tout effet fiscal le procédé présenté. Dès lors, si les associés se sont mutuellement institués légataires, il leur faudra, si faire se peut, combattre la présomption par la démonstration de la sincérité de l'opération 749 , par exemple en prouvant que chacun a parfaitement acquitté la quote-part lui incombant ; ou, s'il ne l'a pas fait, que l'autre lui a donné le …
Vigilance sur la qualification en droit civil
2023
– Le risque de requalification. – L'échange chasse la libéralité et ses conséquences (fiscalité pour les concubins, réductibilité pour tous les non-époux). Encore faut-il qu'il ne soit pas disqualifié en tant qu'acte à titre onéreux, pour être requalifié en libéralité déguisée. En effet, la forme choisie pour l'acte n'arrêtera pas les tiers intéressés s'ils démontrent que cette forme dissimule un fond différent. Or un échange comme une vente peuvent être requalifiés en donation au moins pour partie, s'il est démontré qu'ils dissimulent à hauteur de cette partie une intention libérale, un …
Démembrer simultanément à l'apport ? Une possibilité controversée
2023
Pourrait-on réaliser, au moment même de l'apport, le démembrement des droits sociaux, par la seule volonté des apporteurs qui conviendraient que chacun recevra, en contrepartie de son apport, la nue-propriété seulement d'un bloc de titres et l'usufruit de l'autre bloc de titres ? Ainsi, plus d'échange à formaliser. Fondant leur raisonnement sur l'autonomie de la volonté, d'éminents auteurs 741 ou d'illustres praticiens 742 ont jugé viable un tel schéma de démembrement ab initio , puisque rien de décisif ne vient expressément le prohiber. Leur opinion est toutefois restée largement …
Un démembrement nécessairement appliqué sur des titres de société
2023
– L'enveloppe sociétaire, écrin indispensable. – On a pu s'interroger sur la nécessité de recourir, dans le cas que nous décrivons, à l'interposition d'une structure sociétaire. Ne pourrait-on pas se contenter d'une acquisition directe, à l'issue de laquelle chaque membre du couple se trouverait titulaire de droits indivis ? L'échange réciproque entre eux porterait alors sur l'usufruit de la quote-part indivise de chacun, de manière à ce qu'au décès du prémourant, le survivant conserve la jouissance exclusive du logement dans sa totalité, comme étant pleinement propriétaire d'une quote-part …
Les conséquences de l'absence d'indivision en propriété
2023
– L'impossible constitution de garantie. – Ce n'est qu'à condition d'agir conjointement et de renoncer à la clause en faveur du créancier que les co-tontiniers pourront constituer une hypothèque sur le logement qu'ils acquièrent, et donc de la sorte accéder au crédit 716 . La possibilité de procéder à une telle renonciation est désormais confirmée expressément par l'article 1193 du Code civil, issu de la réforme du 10 février 2016. Mais immédiatement, on constate qu'en réalité la clause d'accroissement est incompatible avec la prise de garantie : puisque si la renonciation à la clause est …