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Droits et obligations des accédants
2023
– Droit d’opposition limité à la réalisation des travaux. – Faute d’être décisionnaire et payeur, et si les circonstances l’exigent et à condition que l’affectation, la consistance ou la jouissance du logement ne soient pas altérées de manière durable par les travaux envisagés, l’acquéreur ne peut pas s’opposer à l’exécution par l’organisme vendeur, même à l’intérieur de son logement, des travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants, des travaux permettant d’assurer la mise en conformité des logements avec les …
Le droit commun
2023
– Réforme des droits d’opposition. – Jusqu’à la loi Elan, le préfet de département disposait d’un droit d’opposition qu’il pouvait exercer dans un délai de quatre mois à compter de la réception de la décision d’aliéner de l’organisme HLM. Ce droit d’opposition n’est pas applicable si la vente a été décidée dans le cadre d’une convention d’utilité sociale – CUS – (CCH, art. L. …
Les garanties des accédants
2023
Depuis la loi ENL du 13 juillet 2006, les accédants à la propriété de logements sociaux bénéficient d’une garantie de rachat et d’une garantie de relogement . Par contre, ne bénéficient pas légalement de ces garanties les opérations de location-accession avec PSLA et les ventes HLM de logements locatifs. On observe toutefois qu’en pratique, les avant-contrats et les actes de vente proposent au locataire-accédant, de manière conventionnelle, ces garanties de rachat et de …
La procédure de mise en vente
2023
– Droit d’opposition. – Comme l’indique un auteur 506 , « la vente HLM ne doit pas aggraver la situation des communes déficitaires en logements sociaux ». Elle est donc interdite dans les communes gravement déficitaires. Dans les communes « simplement déficitaires », le maire peut s’opposer à la cession pour préserver son ratio de logements sociaux. Il est à noter que depuis la loi ENL 507 , les ventes de logements sociaux au cours des cinq années sont prises en compte pour apprécier le ratio de l’article L. 302-5 du Code de la construction et de …
Les bénéficiaires
2023
– Vente d’un logement vacant. – Si le logement était vacant, l’article L. 443-11 du Code de la construction et de l’habitation établissait un ordre des acquéreurs éventuels : …
Le droit de préemption subsidiaire
2023
– Un schéma désormais classique. – L’article 10-1, I, A, alinéa 5 de la loi de 1975 ouvre un nouveau droit de préemption lorsqu’en « raison de la vente d’au moins un logement à un locataire ou un occupant de bonne foi, l’immeuble fait l’objet d’une mise en copropriété et que le bailleur décide de vendre les lots occupés à des conditions ou à un prix plus avantageux à un tiers ». La notification incombe au bailleur et, à titre subsidiaire, au notaire. Elle doit reproduire, à peine de nullité, les dispositions de l’article 10-1, I, A. La notification, qui vaut offre de vente, est valable …
Les exceptions
2023
– Alternative de la prorogation des baux. – La principale exception prévue à l’application de ce droit de préemption par l’article 10-1, I, A, alinéa 1 de la loi de 1975, consiste en ce que l’acquéreur s’engage à proroger les contrats de bail à usage d’habitation en cours à la date de la conclusion de la vente pour permettre à chaque locataire ou occupant de bonne foi de disposer du logement qu’il occupe pour une durée de six ans à compter de la signature de l’acte authentique de …
Contestation du congé
2023
– Non-respect des règles de forme du congé. – L’article 15 de la loi de 1989 impose à peine de nullité le respect des règles de forme. Cependant, la nullité n’est pas toujours prononcée ; elle n’est encourue qu’à charge pour le locataire de prouver le grief que lui cause l’irrégularité 494 . Les tribunaux font application des dispositions de l’article 114 du Code de procédure civile 495 …
Contestation du congé
2023
Si le congé est jugé frauduleux, le bailleur encourt des sanctions civiles et pénales. L’ amende pénale maximale est de 6 000 € pour une personne physique et de 30 000 € pour une personne morale. Son montant est proportionné à la gravité des faits constatés (L. 1989, art. 15, IV). Sur le plan civil, le congé frauduleux est considéré comme nul . Les conséquences de la nullité seront différentes selon que le locataire est toujours dans les lieux ou qu’il a quitté le logement lorsqu’elle est prononcée. Si le locataire est toujours dans les lieux, le bail est reconduit jusqu’à ce …
Contestation du congé
2023
– Le congé frauduleux. – Les juges du fond, saisis d’une contestation de congé, doivent rechercher si le congé n’a pas été donné frauduleusement. Le locataire pourrait démontrer que le prix est dissuasif pour le décourager à préempter et obtenir son éviction 491 . La fraude pourrait aussi résulter du comportement général du bailleur révélant une absence d’intention de vendre . La cour de Versailles 492 a rappelé que le « congé pour vendre implique nécessairement l’accomplissement d’actes positifs par le bailleur en vue de parvenir à une vente effective …