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Le créancier de la garantie des vices cachés
2022
– L'acquéreur et ses ayants-droit. – L'acquéreur de l'immeuble n'est pas le seul bénéficiaire de cette garantie. Celle-ci profite également à ses ayants-droit, car le sous-acquéreur de l'immeuble bénéficie contre son vendeur (et anciennement acquéreur) mais aussi contre le vendeur initial de cette garantie, dès lors qu'il a un intérêt direct et personnel à agir. Il peut alors agir contre son propre vendeur, le vendeur initial, voire solliciter leur condamnation in solidum 1200 …
Les limitations de garantie
2022
– Faute de l'acquéreur. – Tout d'abord la garantie n'est pas due par le vendeur dès lors que l'éviction de l'acquéreur est la faute de celui-ci. …
L'extension de garantie
2022
– Conseils rédactionnels. – En tout état de cause, si une extension de garantie d'éviction devait être stipulée dans un acte de vente, la clause devrait être rédigée de manière extrêmement précise, précisant bien son caractère exprès et spécial. …
L'extension de garantie
2022
– L'extension de garantie prévue par la loi. – Le cas peut sembler assez théorique, car il nous paraît assez compliqué d'élargir le champ d'une garantie déjà totale en apparence. Ceci étant, cette extension a pu être illustrée par un auteur, en ce qui concerne la vente d'un terrain à bâtir, par l'indication par le vendeur que le terrain était viabilisable, alors qu'en réalité il ne l'était pas 1195 . Toutefois, cela nous semble plus relever de l'obligation de délivrance conforme plutôt que de la garantie d'éviction, le caractère non viabilisable du terrain en question ne pouvant avoir pour …
La garantie du fait personnel du vendeur
2022
– Troubles de droit. – Sur ce point, cette garantie constitue pour le vendeur l'obligation de ne revendiquer aucun droit sur le bien vendu, autre que ceux qui auraient été valablement constitués aux termes des conventions des parties (par ex., un bail portant sur le bien objet de vente, ou bien encore une servitude grevant le fonds). Il s'agit de l'application de l'adage « qui doit garantir ne peut évincer ». De plus, cette obligation est considérée comme perpétuelle, de sorte que le vendeur ou ses ayants-droit ne sauraient jamais s'en dégager 1188 …
Garantie d'éviction
2022
– Étendue de la garantie d'éviction. – Si, en matière de garantie d'éviction, l'article 1625 du Code civil évoque la possession paisible de la chose vendue, cette garantie vise surtout à empêcher les atteintes à la propriété et à la détention que l'acquéreur peut être amené à subir. Il nous semble donc important d'analyser tout d'abord ce qui constitue la garantie d'éviction (A), avant de déterminer le champ d'application de cette garantie …
La résolution unilatérale
2022
– Vente entre particuliers. – Dans le cadre d'une vente immobilière n'impliquant pas un vendeur professionnel, cette sanction nous semble devoir être conventionnellement écartée, et ce pour plusieurs raisons : …
La réduction du prix
2022
– Le cas de la vente par un professionnel. – Ce cas diffère selon nous de celui de la vente entre particuliers, car il peut potentiellement exister dans cette hypothèse un déséquilibre entre les parties, le vendeur ayant une expertise plus importante que l'acquéreur quant à sa capacité à déterminer les qualités essentielles de l'objet de la vente. Dans un souci de protection de l'acquéreur, il pourrait donc sembler utile de laisser à ce dernier la possibilité d'agir en réduction du …
Les sanctions recommandées
2022
– L'exception d'inexécution. – S'agissant principalement de l'obligation de délivrance et de délivrance conforme, obligation impérative dont le vendeur ne peut s'exonérer, il nous semble parfaitement légitime de permettre à l'acquéreur de ne pas payer le prix (son obligation principale), en cas d'inexécution par le vendeur. Par exemple, la non-libération des lieux nous semble constituer un bon motif pour permettre à l'acquéreur de ne pas payer le prix de vente. Il faut également rappeler qu'il s'agit d'une sanction spécifiquement prévue en matière de vente immobilière par l'article 1653 du …
Les nouvelles sanctions (Ord. no 2016-3 : inexécution par anticipation, exécution forcée en nature, réduction de prix, résolution unilatérale)
2022
Trois éléments majeurs caractérisent ce régime : …