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L'acte authentique, vecteur de sécurité des transactions immobilières
2022
– L'impératif ou le devoir de lecture. – Si l'existence d'un acte écrit présente évidemment l'avantage d'apporter plus aisément la preuve des engagements réciproques des parties 651 , elle ne saurait en revanche éclairer davantage les parties si cet écrit n'était point lu ! Il convient de constater, à regret, que l'existence d'un écrit n'en fait point un écrit lu et compris des parties 652 . Ce simple constat a souvent été fait dans les dossiers confiés aux notaires, qui s'étonnent parfois de noter combien les engagements exprimés par écrit dans un acte sous signature privée, hors leurs …
L'exigence d'un écrit
2022
– Écrit ou acte écrit ? – Nous avons eu l'occasion de rappeler qu'en l'état du droit positif, le principe du consensualisme, actuellement applicable au contrat de vente d'immeuble, permet la formation de celui-ci sans l'accomplissement d'une quelconque formalité 632 . Il est vrai que les exigences de preuve 633 et les pratiques en place conduisent bien souvent à ce que la formation du contrat en soit réduite à la remise d'une lettre d'offre et de son acceptation formelle 634 . Cette formalisation des accords, suffisante pour transformer le contrat de vente d'immeuble en contrat solennel dès …
La solution : la solennisation de la vente d'immeuble
2022
– Une évidence en deux temps. – « Une conclusion semble s'imposer : il faut, purement et simplement, exiger que la vente d'immeubles soit passée par-devant notaire » 622 . C'est en ces termes aussi clairs que catégoriques qu'un auteur conclut il y a maintenant plus de cinquante ans, après avoir rappelé certaines difficultés inhérentes à l'application à la vente d'immeuble du principe du consensualisme. D'autres problèmes s'y sont ajoutés par la suite, et ont été rappelés plus avant 623 . Afin de traiter ces difficultés, en les anticipant autant que possible, le notaire développe au quotidien …
Notion de contrat solennel
2022
– Principe. – La validité même de l'acte solennel est subordonnée à l'accomplissement d'un formalisme écrit qui, en fonction des contrats, doit revêtir la forme d'un acte sous signature privée ou celle d'un acte authentique. Il peut également s'agir de l'obligation d'accomplir des formalités particulières déterminées par la loi (respect d'un délai, etc. …
Les autres objectifs assignés au formalisme
2022
Il convient de rappeler que le Code de la consommation a fait l'objet d'une refonte aux termes de l'ordonnance n o 2016-301 du 14 mars 2016, de laquelle il résulte notamment que le droit de rétractation prévu par la loi n o 2014-344 du 17 mars 2014, dite loi « Hamon » a été expressément exclu de la matière immobilière. Ainsi, le nouvel article L. 221-2 du Code de la consommation (anciennement L. 121-16-1) prévoit désormais que sont exclus les « contrats portant sur la création, l'acquisition ou le transfert de biens immobiliers ou de droits sur des biens immobiliers, la construction …
Les autres objectifs assignés au formalisme
2022
– Les délais de rétractation. – Comment ne pas analyser les délais de rétractation ( cooling-off period ) en une atteinte combinée aux principes du consensualisme et de force obligatoire des contrats ? Nous avons rappelé les liens existant entre ces deux principes, l'un découlant finalement de l'autre. Il n'est donc pas étonnant de constater que l'un comme l'autre se trouve atteint par ces dispositions qui ne sont que le prolongement d'un droit de repentir tendant à se généraliser 593 . Le principe de force obligatoire du contrat est en effet touché, puisque le contrat, bien que formé, …
La constatation judiciaire de la vente
2022
– L'effet translatif de la vente. – Une première approche consisterait à consacrer la vente dans l'ensemble de ses effets, en invoquant le bénéfice de l'effet translatif du contrat de vente. Àtravers l'objectif ainsi recherché, nous pouvons qualifier cette action d' action « translative » 525 . Nous savons en effet qu'en matière de vente, la conclusion du contrat emporte le transfert de propriété (ainsi que le transfert des risques) 526 . Àmoins que les parties n'aient prévu dans les échanges préalables à la formation du contrat que celui-ci ne sera formé qu'ultérieurement, notamment par la …
Les différents types de contentieux
2022
– Plan. – Alors que la vente semble formée du fait de la réunion des conditions fixées par l'article 1583 du Code civil 522 , l'une des parties refuse qu'elle prenne effet ou soit constatée à travers la signature d'une promesse de vente ou d'un acte de vente. La partie « non défaillante » peut décider d'abandonner l'opération de vente, et s'éviter ainsi un contentieux potentiellement long et au résultat incertain. Mais elle peut également souhaiter faire appel au juge. Deux possibilités s'offrent alors à celle des deux parties qui souhaite invoquer la formation du contrat de vente. Elle …
Àl'origine du contentieux : la vente résultant d'une offre acceptée
2022
– Principe. – L'application au contrat de vente d'immeuble du principe du consensualisme conduit à ce que le contrat soit formé par la seule rencontre des volontés d'un vendeur et d'un acquéreur portant sur le prix et la chose vendue 515 , peu importe le formalisme attaché à cette rencontre 516 . …
Effets de l'offre dans le temps
2022
Àtravers la réforme opérée par l'ordonnance du 10 février 2016, le législateur a décidé d'enfermer la validité des offres dans un « délai raisonnable » dès lors que le pollicitant n'a pas lui-même apporté cette précision. …