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La fin de la garantie
2022
– Le renvoi à la notion d'achèvement. – L'évidence n'est pas toujours de mise en matière juridique. Jusqu'à une intervention récente, l'absence de précision sur ce que la garantie d'achèvement avait vocation à couvrir, ainsi qu'une dualité de la notion même d'achèvement retenue en fonction du mode de constatation retenue par les parties 1583 en étaient de belles illustrations. Il aura fallu attendre un décret du 27 septembre 2010 1584 , modifié par un décret du 19 mai 2011 1585 , pour combler cette lacune et rompre avec cette conception duale 1586 , lourde de conséquences pratiques. Désormais …
La mise en jeu de la garantie
2022
– Le rôle plus moins actif du garant. – Le garant d'achèvement n'est pas tenu de poursuivre lui-même l'achèvement en cas de défaillance du promoteur-vendeur, ni d'en reprendre la maîtrise d'ouvrage. Chargé d'assumer financièrement le paiement des entreprises appelées à réaliser les travaux de construction, en cas de défaillance financière du promoteur-vendeur 1579 , le garant ne devait jouer qu'un rôle relativement passif, jusqu'à un passé récent. La loi Elan est à nouveau venue combler une importante lacune en matière de GFA. En effet, en cas de défaillance financière, ni le garant ni …
La qualification de la garantie
2022
– Vers une autre qualification de la GFA ? – La consécration d'une « garantie financière du droit de la construction », spécifique à ce secteur d'activité et fédérant les garanties existantes, a été proposée 1556 . Celle de porte-fort d'exécution 1557 l'a été également 1558 , en ce que le garant s'engage, en cas de défaillance du promoteur-vendeur, à financer l'achèvement des constructions tout en désignant un tiers devant disposer des pouvoirs du maître d'ouvrage pour ce faire 1559 …
En sa qualité de vendeur
2022
– Modèle de contrat – modèle de garantie. – Àl'instar du contrat de vente qui est perçu comme le contrat-type, la matrice des contrats spéciaux 1528 , le contrat de vente d'immeuble à construire a quant à lui servi de modèle aux autres contrats de construction. Il est d'ailleurs considéré comme étant l'origine même du droit de la promotion immobilière 1529 . Cette influence se retrouve au stade des garanties financières mises en place ultérieurement pour les autres contrats de la promotion immobilière, qu'il s'agisse du contrat de promotion immobilière 1530 , du contrat de construction de …
L'ingénierie notariale au stade de la rédaction des clauses de tolérance de surface
2022
– Le rôle primordial du notaire au stade de la rédaction des clauses de tolérance de surface. – Par suite des décisions rendues successivement en 1999 1486 et 2006 1487 , et confirmées depuis, la Cour de cassation a décidé qu'au silence du législateur de 1967 sur l'application de tolérances de surface devait être répondu l'application du droit commun de la vente. Les articles 1616 à 1624 du Code civil s'appliquent donc tant à la Vefa qu'à la vente d'immeuble à rénover. Si l'application de ces textes soulève de nombreuses critiques et justifierait que soit proposée, le cas échéant, la mise en …
Rappel des principes applicables en droit commun et en droit spécial
2022
– L'intervention du juge pour appliquer les dispositions des articles 1617 et suivants du Code civil à la Vefa. – L'absence de disposition spécifique à la vente d'immeuble à construire et à son contrat phare, la Vefa, a conduit la jurisprudence à se prononcer sur l'application des dispositions du droit commun de la contenance issu des articles 1616 à 1624 du Code civil. En effet, le contrat de vente a fait l'objet, dès 1804, de dispositions spécifiques dans le Code civil afin d'organiser les litiges pouvant apparaître en cas d'écart de surface dans les biens …
Clauses de tolérance sur la conformité de l'immeuble
2022
– Notion de conformité. Distinction avec le vice. Rappel. – Nous avons déjà eu l'occasion de revenir sur la notion de conformité et l'importance de la distinguer de celle de vice (ou défaut de la chose) 1463 . Le défaut de conformité suppose que l'immeuble livré ne souffre pas de défaut, mais ne correspond pas à ce qui était prévu au contrat (décalage de surface, caractéristiques techniques ne répondant pas aux prescriptions contractuelles, etc. ). En présence d'un vice, il est bien constaté la livraison d'un immeuble conforme au contrat, mais défectueux ou affecté d'une mauvaise exécution. …
Rappel des principes applicables
2022
– Le délai d'achèvement : une condition essentielle à la qualification du contrat de Vefa. – La fixation d'un délai d'achèvement des travaux de construction de l'immeuble vendu en l'état futur d'achèvement est un critère essentiel à la qualification même du contrat 1383 . Les articles 1601-1 du Code civil et L. 261-1 du Code de la construction et de l'habitation rappellent que le vendeur s'oblige ici « à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat ». Cette exigence s'impose à peine de nullité dans le secteur protégé 1384 . Il paraît par ailleurs difficile de ne pas appliquer …
Les limites de la distinction entre secteurs libre et protégé
2022
– Extension des obligations du promoteur-vendeur. – La libre discussion des parties à la Vefa du secteur libre amène souvent celles-ci à prévoir d'étendre les obligations du promoteur-vendeur à l'égard de son acquéreur. Il peut en aller ainsi, notamment, par l'adoption d'une définition plus extensive de la notion d'achèvement 1370 , la mise en place de pénalités de retard dans la livraison 1371 , la prise en compte de labels ou certificats …