Rappel des principes applicables

– Le délai d'achèvement : une condition essentielle à la qualification du contrat de Vefa. – La fixation d'un délai d'achèvement des travaux de construction de l'immeuble vendu en l'état futur d'achèvement est un critère essentiel à la qualification même du contrat¹³⁸³. Les articles 1601-1 du Code civil et L. 261-1 du Code de la construction et de l'habitation rappellent que le vendeur s'oblige ici « à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat ». Cette exigence s'impose à peine de nullité dans le secteur protégé¹³⁸⁴. Il paraît par ailleurs difficile de ne pas appliquer cette exigence, qui participe de la qualification même du contrat, au secteur libre¹³⁸⁵.

• Les sanctions amiables

Au rang des sanctions « amiables » en cas de retard pris dans la livraison des biens, figure bien évidemment la clause pénale, consistant en une sanction prévue à l'avance par les parties. Àtravers celle-ci, les parties conviennent de définir par avance et généralement « forfaitairement » le montant des dommages et intérêts qui seront versés par le promoteur-vendeur en cas de retard non justifié dans la livraison des biens. Une double fonction est attachée à la clause pénale : comminatoire en ce qu'elle sanctionne le non-respect d'une obligation (en dehors de tout préjudice), elle est également réparatrice en déterminant par avance et de manière forfaitaire le préjudice qui serait alors subi. Au-delà de cette caractéristique, le notaire rédacteur de la clause pénale doit garder en tête les trois éléments suivants :

Àla clause pénale peut s'ajouter la sanction sur laquelle les parties peuvent s'accorder alors même que le retard a d'ores et déjà été constaté. Cet accord amiable, qu'il conviendra de formaliser à travers un écrit, présentera notamment pour le promoteur-vendeur l'avantage de pouvoir écarter efficacement toute autre prétention de la part de l'acquéreur subissant le retard.

• Les sanctions contentieuses

– Les sanctions possibles en cas de non-respect du délai de livraison. – Qu'il s'agisse des sanctions applicables en cas de retard de livraison ou des causes pouvant légitimer ce retard afin de contourner ces mêmes sanctions¹³⁸⁶, le contrat de Vefa se distingue très nettement d'autres contrats voisins. C'est ainsi que, contrairement au contrat de construction de maison individuelle pour lequel la loi organise un régime de sanctions à travers des pénalités de retard¹³⁸⁷, aucune sanction n'est prévue par la loi en cas de retard de livraison des biens construits, et ce même dans le secteur protégé. Ce silence du législateur, qui tranche avec la pénalité de retard prévue à l'encontre de l'acquéreur¹³⁸⁸, laisse donc les parties contraintes d'organiser elles-mêmes le régime des sanctions, à travers un accord amiable, ou de s'en remettre au juge pour fixer le principe et valider l'importance de ces sanctions (V. infra, Figure page suivante).

L'application du droit commun de l'inexécution contractuelle¹³⁹¹ permet tout d'abord à l'acquéreur d'invoquer l'exception d'inexécution. C'est ainsi que l'acquéreur a la possibilité de conserver les quotes-parts de prix atermoyées et non réglées au jour où serait constaté le retard dans la livraison des biens¹³⁹², afin d'exercer sur le promoteur-vendeur un moyen de pression pour aboutir à la livraison.

La résolution de la vente peut également être demandée par l'acquéreur, tant en application du droit commun de l'inexécution contractuelle qu'en application de textes spécifiques à la vente d'immeuble¹³⁹³. Les juges devront en ce cas vérifier que le retard de livraison constitue un manquement d'une gravité suffisante pour justifier la résolution du contrat de Vefa¹³⁹⁴, ce qui peut les conduire à le refuser¹³⁹⁵.

Enfin, peut s'ajouter aux sanctions précédentes l'allocation de dommages et intérêts, ici aussi tant par application du droit commun des contrats¹³⁹⁶ que par application du droit spécial de la vente¹³⁹⁷.

– Le recours au droit commun pour échapper à la sanction en cas de retard de livraison. La force majeure. – Dans sa rédaction issue de l'ordonnance du 10 février 2016, l'article 1218 du Code civil définit la force majeure en matière contractuelle par référence à un « événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées », et qui « empêche l'exécution de son obligation par le débiteur ». La nécessaire imprévisibilité de l'événement a été réaffirmée avec force par la troisième chambre civile de la Cour de cassation. Celle-ci est venue confirmer que la responsabilité contractuelle ne pouvait être écartée en raison de la survenance d'un cas de force majeure que s'il s'agit d'un « événement présentant un caractère imprévisible lors de la conclusion du contrat et irrésistible dans son exécution »¹³⁹⁸.

Quant à ses effets, l'invocation d'un événement relevant de la force majeure se distinguera de la cause conventionnellement prévue et organisée de prorogation de délai. C'est ainsi qu'il ne pourra exonérer le débiteur, ici le promoteur-vendeur, de ses obligations (la livraison des biens dans un certain délai) « que pendant le temps où elle l'empêche de donner ou de faire ce à quoi il s'est obligé »¹³⁹⁹.