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La transmission de l'obligation réelle environnementale
2022
tout d'abord dès la rédaction de la convention contenant l'ORE, en prévoyant ab initio , l'accord de chaque cocontractant quant à une cession future du contrat : l'article 1216 du Code civil permet en effet cet accord initial, lequel aura pour effet de libérer le cédant pour l'avenir à compter de la prise d'effet de la cession de contrat. Attention toutefois, le cédé devra être notifié de la cession ou en prendre acte. Nous ne pouvons que conseiller ici l'intervention du cocontractant non propriétaire à l'acte de vente de l'immeuble grevé, pour lui permettre de prendre connaissance de la …
ORE et droits personnels
2022
– L'éventualité du caractère personnel de l'ORE. – L'idée de savoir si, à défaut de conférer à l'ORE un caractère réel, il ne faudrait pas lui reconnaître un caractère personnel doit être étudiée. L'obligation souscrite par le propriétaire vis-à-vis de la personne morale ou publique agissant pour la protection de l'environnement serait donc personnelle, et le cocontractant resterait par conséquent titulaire d'un droit personnel. On peut opposer deux arguments à ce raisonnement …
Droits réels et ORE
2022
– ORE et autres démembrements. – La question de savoir si une ORE est constitutive d'un démembrement de propriété reste pendante. La réponse nous semble devoir être négative. Le but d'un démembrement de propriété doit être de conférer une certaine utilité du bien objet du démembrement à un tiers. Dans le cadre de cette obligation, le créancier ne va en aucun cas pouvoir directement bénéficier de l'utilité à laquelle renonce le constituant. Imaginons par exemple qu'un propriétaire s'engage dans le cadre de son ORE à recréer une zone humide ou à planter une micro-forêt : il s'interdit ainsi de …
La nature de l'obligation réelle environnementale
2022
– Incertitudes. – La lecture de l'article L. 132-3 du Code de l'environnement peut laisser interrogatif quant à la détermination de la nature juridique de l'ORE. Cette question n'a pas qu'une importance doctrinale, car de cette nature dépendra son régime, lequel n'est qu'insuffisamment fixé par cet article 2236 . Il convient donc d'analyser l'ORE au regard des droits réels (§ I) puis des droits personnels (§ II), avant de proposer une qualification innovante (§ …
Nature et régime juridique de l'ORE
2022
– La protection de l'environnement par le contrat. – Imaginer un contrat qui aurait pour finalité la mise en place d'une pratique vertueuse en matière de protection de l'environnement est une idée en réalité assez ancienne. Il faut citer ici l'exemple des conservation easements en droit américain, que l'on pourrait traduire par « servitude de conservation » et qui possèdent une nature juridique assez particulière 2231 . Le Uniform Conservation Easement Act définit cet outil juridique comme « un droit réel sur un bien foncier qui impose des limites ou des obligations expresses, dont les …
Le transfert des risques
2022
– Détermination du risque. – Organiser le transfert du risque environnemental à la charge de l'acquéreur revient à ce que la vente se fasse « en l'état ». Il conviendra dès lors que le vendeur ne puisse ensuite être poursuivi, que ce soit au titre d'un manquement à son obligation de délivrance conforme ou au titre de son obligation de garantie des vices cachés s'il n'est pas en mesure de s'en exonérer. La sécurisation de la convention sera à ce prix. Il convient de rappeler par ailleurs les obligations spéciales d'informations auxquelles le vendeur d'immeuble est tenu au titre des articles L. …
L'information précontractuelle en matière environnementale
2022
– Consultation de documentation. – Un premier niveau d'information peut être contenu dans des documents facilement accessibles : les bases de données environnementales (Basol, Basias, ICPE, SIS, Géorisques) doivent faire l'objet d'un examen attentif dès lors qu'un risque environnemental est suspecté 2218 …
La cession de l'immeuble pollué en dehors des réglementations ICPE ou relative aux déchets
2022
– Un risque de contentieux élevé. – La vente d'un immeuble qui ne relève pas de la réglementation des ICPE ou de celle des déchets, et qui fait l'objet d'une réelle suspicion environnementale, présente un risque réel d'insécurité juridique. Àtitre d'illustration, on peut citer l'exclusion de la qualification de déchets des terres non excavées 2216 , ou encore la réticence de la Cour de cassation à exonérer de sa garantie des vices cachés un vendeur d'immeuble pollué par son exploitant mais non soumis au régime des ICPE 2217 , ainsi que nous avons pu le voir en première partie (V. supra , n os …
Les principes directeurs de la réglementation relative aux déchets
2022
– Obligation de gestion. – L'article L. 541-2 du Code de l'environnement institue une obligation de gestion des déchets à la charge du producteur ou du détenteur. Le processus de gestion est lui-même encadré, puisque ces déchets ne peuvent être remis à n'importe qui, d'une part, et que le détenteur ou producteur est responsable de la gestion, non pas jusqu'à la remise des déchets à la personne habilitée à les traiter, mais bien jusqu'à leur élimination ou valorisation finale, d'autre part. L'enjeu est donc d'éviter qu'une personne n'ayant rien à voir avec le processus de création de déchets …
L'exception au principe d'indisponibilité : le dispositif du « tiers demandeur »
2022
– Une innovation législative. – Nouveauté portée par la loi Alur et son décret d'application n o 2015-1004 du 18 août 2015, l'article L. 512-21 du Code de l'environnement permet à un « tiers demandeur » de se substituer au dernier exploitant pour réaliser tout ou partie des travaux de réhabilitation d'un site en fonction de l'usage que ce tiers envisage pour le site concerné 2200 . Toutefois, le transfert au tiers demandeur n'est pas définitif : en effet, en cas de défaillance de ce dernier, le dernier exploitant retrouve sa qualité de débiteur de l'obligation de remise en …