La transmission de l'obligation réelle environnementale

– La problématique de la transmission. – Le premier alinéa de l'article L. 132-3 du Code de l'environnement, que nous avons repris in extenso ci-dessus, précise que l'ORE est transmise aux « propriétaires ultérieurs du bien », de sorte que les engagements du souscripteur originel sont obligatoirement transmis aux ayants-droit de ce dernier, qu'il s'agisse d'ayants-droit universels ou à titre particulier.

Si la transmission aux ayants-droit universels se comprend parfaitement, il en est autrement de la transmission aux ayants-droit à titre particulier, à commencer par l'acquéreur de l'unité foncière grevée de l'ORE. En effet, les engagements du propriétaire du bien grevé de l'ORE consistant en un ensemble d'obligations (de faire ou de ne pas faire), leur transmission doit être considérée comme une transmission de dettes. Or, nous avons vu (V. supra, n^o et s.) que l'ORE ne pouvait constituer un accessoire de l'immeuble grevé. Par conséquent, sa transmission ne peut se faire à la charge de l'ayant-droit particulier, le principe de l'intransmissibilité des dettes étant maintenu par la jurisprudence de la Cour de cassation depuis plus d'un siècle²²⁵⁸, cette dernière estimant « qu'il est de principe que l'acheteur, en tant qu'ayant cause à titre particulier du vendeur, est un tiers à l'égard des obligations antérieurement contractées par celui-ci, à l'occasion de la chose cédée »²²⁵⁹. Cette intransmissibilité trouvant sa cause dans le caractère personnel du lien d'obligation²²⁶⁰, cela confirme le fait que la nature de l'ORE ne saurait être personnelle, compte tenu de sa transmissibilité.

Nous avons également pu voir que la qualification d'obligation propter rem n'était que difficilement envisageable, compte tenu de l'absence du caractère accessoire de l'ORE. Pourtant ces obligations sont transmissibles en raison de la règle Accessorium sequitur principale, la charge réelle pesant sur le fonds « le suit en quelque main qu'il passe »²²⁶¹.

C'est donc bien, selon nous, la qualification de contrat accessoire de la propriété de l'immeuble qu'il nous faut retenir, cette qualification permettant de définir le régime de sa transmission, et d'en organiser les modalités.

– La transmission du contrat accessoire au droit de propriété. – En raison de cette nature juridique, la cession de l'ORE doit s'opérer comme une cession accessoire de contrat²²⁶², et selon les termes des articles 1216 et suivants du Code civil, établissant le régime des cessions de contrat. Deux hypothèses sont alors à considérer : la cession du contrat à titre principal, d'une part, la cession du contrat comme accessoire de la cession de l'immeuble grevé, d'autre part. La technicité du notaire sera primordiale pour assurer la parfaite exécution de la cession, qu'il faudra alors établir par acte authentique pour pouvoir en assurer la formalité de publicité foncière.

– Cession du contrat à titre principal. – Cette cession peut parfaitement s'envisager par le propriétaire qui souhaite se désengager, au profit d'un propriétaire voisin, qui reprendra les obligations souscrites par le cédant à charge de les exécuter sur sa propriété foncière. Dans ce cas, il faudra recueillir l'accord exprès du cocontractant qui deviendra le cédé au titre de l'article 1216-1 du Code civil afin de libérer le cédant de toute obligation à son égard au titre du contrat cédé.

La cession peut également s'envisager par le cocontractant de l'ORE, au profit d'une autre personne dont la nature lui permet de régulariser une telle obligation (collectivité publique, établissement public ou personne morale de droit privé agissant pour la protection de l'environnement). L'accord exprès du propriétaire-cédé sera obligatoire pour libérer le cédant de ses engagements souscrits au titre de l'ORE. Il conviendra alors, si des garanties ont été constituées au profit du propriétaire, d'en organiser également le transfert.

– Cession du contrat concomitante à la vente de l'immeuble grevé de l'ORE. – En pratique, c'est la situation qui sera probablement le plus souvent rencontrée. Il conviendra, pour le notaire en charge d'une telle opération, d'être particulièrement rigoureux quant au traitement de l'ORE cédée à titre accessoire de l'immeuble vendu. En effet, une telle cession n'apparaîtra pas comme devant nécessiter l'accord du cocontractant de l'ORE (compte tenu de son caractère accessoire), et pourrait entraîner par conséquent le maintien du lien contractuel entre le vendeur-cédant et ce dernier²²⁶³. Le risque sera alors de voir le propriétaire-cessionnaire ne pas respecter les engagements souscrits par le vendeur-cédant au titre de l'ORE et donc de permettre au titulaire de l'ORE d'engager la responsabilité du vendeur-cédant, lequel ne maîtrisant plus le bien, sera de toute manière dans l'incapacité d'exécuter les obligations découlant de l'ORE²²⁶⁴. Pour éviter une telle situation, nous pouvons imaginer deux manières de procéder :

Il peut également être envisagé que, s'agissant d'une cession légale de contrat, la cession de l'immeuble grevé d'ORE engendre les mêmes conséquences que celles prévues par l'article 1743 du Code civil en matière de cession d'immeuble loué : le bail oblige l'acquéreur parce qu'il est transmis accessoirement à l'immeuble, et le vendeur est donc en principe libéré de toute obligation vis-à-vis du locataire par l'effet de cette transmission²²⁶⁵. Si le même régime devait être reconnu à la cession de l'immeuble grevé d'une ORE, il ne serait alors plus nécessaire de soumettre cette transmission à l'accord du cocontractant.