– Détermination du risque. – Organiser le transfert du risque environnemental à la charge de l'acquéreur revient à ce que la vente se fasse « en l'état ». Il conviendra dès lors que le vendeur ne puisse ensuite être poursuivi, que ce soit au titre d'un manquement à son obligation de délivrance conforme ou au titre de son obligation de garantie des vices cachés s'il n'est pas en mesure de s'en exonérer. La sécurisation de la convention sera à ce prix. Il convient de rappeler par ailleurs les obligations spéciales d'informations auxquelles le vendeur d'immeuble est tenu au titre des articles L. 514-20 (ICPE) et L. 125-7 (SIS) du Code de l'environnement. Ces obligations d'information sont des obligations de résultat, un manquement pouvant être sanctionné par la résolution de la vente, d'une part, mais également par une restitution partielle du prix ou encore la réhabilitation du site aux frais du vendeur dès lors que le coût ne paraît pas disproportionné par rapport au prix de vente.
Dès lors, outre les recherches et consultations documentaires déjà évoquées (V. supra, nos
et s.), et en présence d'une forte probabilité d'existence d'un risque environnemental, il sera nécessaire de faire procéder à un audit environnemental de l'immeuble vendu, et ce préalablement à toute formalisation de la vente. Le contenu de cet audit sera à établir en fonction de l'historique du site. Rappelons qu'une recherche de pollutions n'est pas universelle, et qu'en la matière on ne peut trouver que ce que l'on cherche.
Une fois l'audit environnemental établi, l'acquéreur pourra alors évaluer les conséquences financières d'une prise en charge du traitement du terrain, pour le cas où l'état de celui-ci serait incompatible avec l'usage qu'il souhaite lui donner2225. Les conditions de la vente (et notamment le prix) pourront alors être fixées en toute transparence et connaissance de cause, minimisant, voire évitant un possible développement contentieux du contrat.
Enfin, en cas de transfert du risque environnemental à l'acquéreur, il conviendra de prévoir au profit de ce dernier une subrogation dans les droits que détenait le vendeur contre un ancien propriétaire exploitant : à défaut, ce dernier ne pourra agir contre le responsable de la pollution2226.