L'information précontractuelle en matière environnementale

– Consultation de documentation. – Un premier niveau d'information peut être contenu dans des documents facilement accessibles : les bases de données environnementales (Basol, Basias, ICPE, SIS, Géorisques) doivent faire l'objet d'un examen attentif dès lors qu'un risque environnemental est suspecté²²¹⁸.

Sur ce point, il convient de rappeler que la loi n^o 2014-399 du 24 mars 2014, dite « loi Alur », impose à l'État l'élaboration des secteurs d'information sur les sols (SIS) qui comprennent les terrains pollués justifiant la mise en œuvre d'études de sols et de mesures de gestion²²¹⁹.

Le vendeur d'un immeuble situé dans un tel secteur doit alors en avertir par écrit son acquéreur, sous peine, en cas d'existence de pollution rendant le terrain impropre à sa destination, soit de résolution de la vente, soit de restitution d'une partie du prix, ou encore de la possibilité pour l'acquéreur d'exiger la réhabilitation du terrain aux frais du vendeur si celle-ci ne paraît pas disproportionnée par rapport au prix de vente²²²⁰.

Par ailleurs les anciens titres de propriété, baux ou tout acte conférant un droit réel ou personnel, peuvent également contenir des informations précieuses quant au passé environnemental de l'immeuble objet de la vente.

Le vendeur doit en outre être interrogé sur les connaissances dont il dispose au sujet de l'immeuble.

– Établissement d'un audit environnemental. – Si ce recueil d'informations révèle une suspicion aggravée en matière de pollution, il ne faudra pas hésiter, selon nous, à recommander aux parties l'établissement d'un audit environnemental.

Cet audit devra être confié à un bureau d'étude spécialisé en sites et sols pollués, répondant à la norme NF X 31-620-5.

Une fois les conclusions de l'audit connues, il conviendra de faire chiffrer le coût des travaux de traitement de la pollution détectée. En outre, si ce traitement est d'un commun accord entre les parties réalisé par le vendeur avant tout transfert de propriété, il ne faudra en aucun cas évoquer dans l'acte de vente la cession d'un terrain dépollué. Nous avons effectivement vu en première partie de nos développements qu'une telle mention pouvait engager la responsabilité du vendeur au titre de son obligation de délivrance conforme, dans l'hypothèse où une pollution résiduelle existerait toujours, voire une pollution d'une autre nature qui n'aurait pu être décelée par l'audit environnemental réalisé²²²¹. Il conviendra donc simplement de relater l'audit environnemental réalisé, ses conclusions, et les travaux menés pour traiter la pollution décelée. Il faut ici rappeler que la notion de dépollution n'est pas définie par la loi²²²², et que seule doit être envisagée « la compatibilité des sols avec un usage donné »²²²³.