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Les limites de la distinction entre secteurs libre et protégé
2022
– Extension des obligations du promoteur-vendeur. – La libre discussion des parties à la Vefa du secteur libre amène souvent celles-ci à prévoir d'étendre les obligations du promoteur-vendeur à l'égard de son acquéreur. Il peut en aller ainsi, notamment, par l'adoption d'une définition plus extensive de la notion d'achèvement 1370 , la mise en place de pénalités de retard dans la livraison 1371 , la prise en compte de labels ou certificats …
Les limites de la distinction entre secteurs libre et protégé
2022
– Une information accrue de l'acquéreur au stade de la formation du contrat. – Àl'inverse de ce qui est prévu pour le secteur protégé, la Vefa du secteur libre n'est pas soumise au respect de règles de forme particulières. Il en va ainsi notamment de la signature de l'acte authentique 1368 , des mentions obligatoires de l'acte et des documents à remettre à l'acquéreur. Sur ce dernier point, il apparaît néanmoins en pratique que les renseignements transmis à l'acquéreur dans le cadre de Vefa du secteur libre s'avèrent bien souvent plus complets que ceux prévus pour le secteur protégé 1369 …
L'objectif de protection attaché au secteur « protégé »
2022
– La protection avant la formation du contrat : le contrat préliminaire de réservation. – Si la régularisation d'un avant-contrat n'est pas un passage obligé, même dans le secteur protégé, l'avant-contrat qui serait régularisé pour des biens relevant dudit secteur ne pourrait valablement 1353 emprunter une autre forme que celle du contrat préliminaire de réservation. Du fait de la possibilité de conclure cet acte sous signature privée « sans le secours et les conseils éventuels d'un notaire » 1354 , le législateur a imposé un cadre strict à l'avant-contrat afin de protéger le candidat …
L'objectif de protection attaché au secteur « protégé »
2022
– La protection du « consommateur immobilier ». – Le notariat français a dégagé, lors de son 81 e Congrès, le concept de « consommateur immobilier » 1350 . Bien que les notions et périmètres du régime renforcé et du droit de la consommation ne se confondent pas, l'influence de ce dernier sur le premier est très marquée depuis quelques années 1351 . La lutte contre le déséquilibre significatif portée par le droit de la consommation fait donc écho à la recherche d'équilibre par le législateur de 1967 entre le promoteur-vendeur et l'acquéreur 1352 . Cette protection offerte à l'acquéreur dans le …
Le cas particulier du terrain procuré
2022
– Présentation du principe et exceptions à la théorie du terrain procuré. – L'article L. 261-10 du Code de la construction et de l'habitation propose, dans son alinéa 2, une présentation complexe de la théorie du terrain procuré où se succèdent un principe et deux exceptions. Àce texte s'ajoutent les dispositions de l'article L. 231-5 du même code, qui renferme une troisième exception à la théorie du terrain …
Propos préliminaires : notions et périmètres de la vente en l'état futur d'achèvement
2022
Présenter l'ingénierie du notaire en matière de Vefa nécessite de rappeler certains fondamentaux applicables à ce contrat. Les notions et périmètres de la Vefa seront ainsi appréhendés en guise de préambule. …
Les projets de réforme en cours
2022
– Maintien des principes et aménagement du régime. – Dans son avant-projet de réforme des contrats spéciaux, l'Association Henri Capitant reprend la distinction entre garantie d'éviction et garantie des défauts de la chose vendue, et propose des innovations intéressantes : …
Garantir l'efficacité d'une clause d'exonération des vices cachés
2022
– Les investigations nécessaires. – Prévoir une clause exonérant le vendeur de son obligation de garantie des défauts de l'immeuble est une chose. Garantir l'efficacité de cette clause en est une autre. Le meilleur moyen d'y parvenir, selon nous, est de recueillir l'ensemble des informations nécessaires …
Le vendeur professionnel : le principe de l'exonération interdite
2022
– Le vendeur disposant de connaissances techniques et réalisant des travaux. – Dans cette hypothèse, même si la vente n'est pas une activité habituelle du vendeur, si en raison de sa profession et des travaux réalisés par lui ou sous ses ordres, ce dernier a une connaissance particulière des biens vendus, il ne pourra s'exonérer de la garantie de l'article 1641 du Code civil 1226 . Pour illustrer ce cas, on peut citer l'exemple de l'artisan maçon qui ne justifie pas ne pas avoir réalisé lui-même les travaux 1227 , ou le vendeur, ingénieur des travaux publics de profession, qui a fourni les …
Le rappel des principes
2022
– Extension de garantie. – Le texte de l'article 1643 du Code civil n'interdit pas d'aggraver l'obligation de garantie des vices cachés du vendeur. Peu habituelle dans le cadre de la vente immobilière, il est vrai, on peut néanmoins imaginer cette extension en prévoyant par exemple un allègement des conditions de fond nécessaire à sa mise en œuvre, ou en prévoyant un délai pour agir plus long que celui de deux ans prévu à l'article 1648 du Code …