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Garantie des vices cachés, exonération et équilibre contractuel : quels enjeux pour le rédacteur du contrat de vente ?
2022
– Tendances contractuelles. – La pratique notariale de la vente immobilière concerne, pour une part majoritaire, la vente entre particuliers. Dans ce cadre, c'est le principe de la vente en l'état qui s'est imposé au fil de l'histoire, et l'exonération de la garantie des vices cachés pour le vendeur s'est généralisée. Pour autant, est-ce satisfaisant ? Nous venons de voir que depuis le fort mouvement d'accession à la propriété foncière qui a accompagné le développement économique des « Trente Glorieuses », la jurisprudence comme la loi ont continuellement élargi le champ de la garantie …
L'encadrement de l'exonération conventionnelle de la garantie des vices cachés
2022
– Précautions rédactionnelles. – La pratique quotidienne de la vente immobilière conduit souvent à prévoir dans les actes de vente une clause d'exonération générale de la garantie de l'article 1641 du Code civil. Or, cette liberté contractuelle est en réalité très encadrée et l'évolution de la jurisprudence sur ce point précis doit servir de guide pour le rédacteur. Il nous semblait donc important de synthétiser dans les développements qui vont suivre les principales situations susceptibles de soulever l'interrogation du rédacteur. Lequel, en cas de doute, devra donc s'informer de la façon la …
Le rappel des principes
2022
– Limitations à la liberté contractuelle. – Ceci étant, la possibilité ouverte en matière de limitation du champ de la garantie des défauts cachés de l'immeuble vendu s'est heurtée à la nécessaire protection de l'acquéreur, et surtout l'acquéreur profane. Par conséquent, la jurisprudence, mais également le législateur se sont attachés à limiter cette possibilité, ce qui ne simplifie pas la tâche du rédacteur des conventions des parties, car certaines clauses exonératoires peuvent ne pas trouver leur efficacité en raison de la situation du …
Le rappel des principes
2022
– Limitation de garantie. – Le même article 1643 du Code civil prévoit expressément la possibilité contractuelle d'exonérer le vendeur de sa garantie des vices cachés. En matière immobilière, cela est bien évidemment possible, et la jurisprudence de la Cour de cassation le rappelle régulièrement, en validant des clauses d'exonération 1216 dès lors que le vendeur ne fait pas preuve de mauvaise …
Les conditions de fond
2022
– Un vice antérieur à la vente. – Le transfert de propriété emportant transfert des risques de la chose, le vice doit exister préalablement à la vente pour permettre à l'acquéreur d'intenter une action sur la base de la garantie des défauts de la chose vendue. …
Le créancier de la garantie des vices cachés
2022
– L'acquéreur et ses ayants-droit. – L'acquéreur de l'immeuble n'est pas le seul bénéficiaire de cette garantie. Celle-ci profite également à ses ayants-droit, car le sous-acquéreur de l'immeuble bénéficie contre son vendeur (et anciennement acquéreur) mais aussi contre le vendeur initial de cette garantie, dès lors qu'il a un intérêt direct et personnel à agir. Il peut alors agir contre son propre vendeur, le vendeur initial, voire solliciter leur condamnation in solidum 1200 …
Les limitations de garantie
2022
– Faute de l'acquéreur. – Tout d'abord la garantie n'est pas due par le vendeur dès lors que l'éviction de l'acquéreur est la faute de celui-ci. …
L'extension de garantie
2022
– Conseils rédactionnels. – En tout état de cause, si une extension de garantie d'éviction devait être stipulée dans un acte de vente, la clause devrait être rédigée de manière extrêmement précise, précisant bien son caractère exprès et spécial. …
L'extension de garantie
2022
– L'extension de garantie prévue par la loi. – Le cas peut sembler assez théorique, car il nous paraît assez compliqué d'élargir le champ d'une garantie déjà totale en apparence. Ceci étant, cette extension a pu être illustrée par un auteur, en ce qui concerne la vente d'un terrain à bâtir, par l'indication par le vendeur que le terrain était viabilisable, alors qu'en réalité il ne l'était pas 1195 . Toutefois, cela nous semble plus relever de l'obligation de délivrance conforme plutôt que de la garantie d'éviction, le caractère non viabilisable du terrain en question ne pouvant avoir pour …
La garantie du fait personnel du vendeur
2022
– Troubles de droit. – Sur ce point, cette garantie constitue pour le vendeur l'obligation de ne revendiquer aucun droit sur le bien vendu, autre que ceux qui auraient été valablement constitués aux termes des conventions des parties (par ex., un bail portant sur le bien objet de vente, ou bien encore une servitude grevant le fonds). Il s'agit de l'application de l'adage « qui doit garantir ne peut évincer ». De plus, cette obligation est considérée comme perpétuelle, de sorte que le vendeur ou ses ayants-droit ne sauraient jamais s'en dégager 1188 …