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La division par simple état descriptif de division sans application du régime de la copropriété
2022
– État descriptif de division sans création de copropriété. – La division peut également être opérée par l'établissement d'un état descriptif de division identifiant spécifiquement les lots créés et notamment celui correspondant aux panneaux photovoltaïques installés sur la toiture de l'immeuble bâti 2000 . L'immeuble restant appartenir à un seul et unique propriétaire, les lots créés ne seront pas affectés d'une quote-part de parties communes, et ne seront par conséquent pas soumis au statut de la copropriété. Il convient dès lors que chacun des lots ainsi créé soit parfaitement identifiable …
La division volumétrique
2022
– Intérêts de la division en volumes. – Pour le propriétaire de l'immeuble bâti souhaitant valoriser son bâtiment par l'adjonction en toiture d'une installation photovoltaïque, l'intérêt est double : …
Les dispositions d'urbanisme en matière de transition énergétique
2022
– Nature de l'autorisation d'urbanisme à solliciter. – Concernant la simple adjonction sur un bâtiment existant d'une installation photovoltaïque, en principe le dépôt d'une déclaration préalable est suffisant, selon la typologie des travaux établie par les articles R. 421-14 à R. 421-17-1 du Code de l'urbanisme. En revanche, si les travaux portent sur un projet de plus grande importance (avec par exemple une création de surface de plancher importante), il faudra alors passer par une demande de permis de …
L'immeuble bâti
2022
– Régime juridique de l'immeuble bâti. – Imaginer un immeuble bâti comme support d'une installation de production d'électricité décarbonée n'est pas une idée nouvelle. Voilà plusieurs années que l'on peut visuellement constater l'apparition de panneaux photovoltaïques en toitures d'immeubles. Si l'équipement pour la seule consommation d'énergie des occupants de l'immeuble ne pose guère de problème sinon en matière d'autorisation d'urbanisme (la décision ressortissant au strict exercice de son droit de propriété par le propriétaire), il en va différemment dès lors que l'installation est …
L'implantation de bâtiments
2022
– Installation de production d'électricité et notion de bâtiment. – L'édification d'une unité de production d'électricité (sauf réglementation spécifique comme nous le verrons plus loin en matière d'éolienne) est soumise à l'obtention préalable d'un permis de construire, cela ne fait pas de doute. Pour autant, ces installations peuvent-elles être assimilées aux bâtiments visés par l'article L. 442-1 du Code de l'urbanisme …
Identification de l'assiette des unités de production
2022
– Publicité foncière. – Ainsi que nous l'avons vu dans nos développements précédents 1968 , parmi le large choix de mécanismes contractuels permettant de lier le propriétaire foncier et l'exploitant, les solutions les plus adaptées nous semblent être celles permettant la constitution d'un droit réel au profit de ce dernier. Qu'il s'agisse d'un bail superficiaire ou d'un droit réel en tant que tel, l'acte constitutif va donc devoir faire l'objet d'une publication au fichier immobilier 1969 …
Le choix du contrat
2022
Le choix du contrat liant le propriétaire de l'unité foncière et son exploitant est donc fondamental pour permettre à ce dernier de démarrer son activité et la poursuivre dans des conditions optimales de sécurité juridique et avec une vraie perspective d'évolution à moyen ou long terme. Ceci étant, l'installation d'une unité de production d'énergie renouvelable n'est pas seulement conditionnée à une relation contractuelle stable et sûre. L'autre enjeu décisif est de définir l'assiette de cette installation, et cela présente un certain nombre de difficultés qu'il convient de lever avant de …
Le bail emphytéotique
2022
– Les effets du bail emphytéotique. – La constitution d'un droit réel au profit du preneur emporte un certain nombre de conséquences : par exemple, il ne peut être stipulé aux termes de l'emphytéose une clause limitant l'usage auquel le bénéficiaire peut affecter les lieux loués 1957 . Il a même été jugé par la Cour de cassation 1958 « qu'une clause de résolution de plein droit confère à la jouissance du preneur une précarité incompatible avec la constitution d'un droit réel ». Ce qui n'est pas sans risque pour le bailleur, notamment si des obligations d'investissement ont été stipulées, ou …
Le bail emphytéotique
2022
– Le régime du bail emphytéotique. – Le preneur (ou emphytéote) est débiteur d'une redevance (appelée canon), généralement peu élevée dès lors que ce dernier prend l'engagement d'améliorer le fonds 1955 . La question importante est de savoir s'il existe une obligation générale d'investir sur le fonds loué à la charge de l'emphytéote. Il est admis que seule une clause spécifique du bail en ce sens oblige ce dernier à procéder à des investissements en vue d'améliorer le fonds. Àdéfaut, l'absence d'une telle clause n'entraîne pas pour autant la requalification du …