Le bail emphytéotique

– Caractéristiques essentielles. – Elles sont définies par l'article L. 451-1 du Code rural et de la pêche maritime et sont au nombre de deux : le bail doit être conclu pour une durée comprise entre dix-huit et quatre-vingt-dix-neuf ans, et doit constituer au profit du preneur un droit réel librement cessible, saisissable, et susceptible d'hypothèque. Sa durée minimale étant supérieure à douze ans, il doit donc faire l'objet d'une publication auprès du service de publicité foncière compétent.

– Le régime du bail emphytéotique. – Le preneur (ou emphytéote) est débiteur d'une redevance (appelée canon), généralement peu élevée dès lors que ce dernier prend l'engagement d'améliorer le fonds¹⁹⁵⁵. La question importante est de savoir s'il existe une obligation générale d'investir sur le fonds loué à la charge de l'emphytéote. Il est admis que seule une clause spécifique du bail en ce sens oblige ce dernier à procéder à des investissements en vue d'améliorer le fonds. Àdéfaut, l'absence d'une telle clause n'entraîne pas pour autant la requalification du contrat.

En outre, concernant les constructions, il n'est en théorie pas possible de prévoir une obligation de construire pour l'emphytéote : en effet, dans un tel cas, le bail serait requalifié en bail à construction¹⁹⁵⁶. Néanmoins, il faut conserver à l'esprit que l'obligation d'amélioration du fonds peut s'entendre de manière assez large, et par conséquent l'installation d'une unité de production d'énergie renouvelable pourrait à ce titre être imposée aux termes du bail, en justifiant de l'amélioration ainsi apportée.

Enfin, bien que régi par le Code rural et de la pêche maritime, un bail emphytéotique peut porter sur tout immeuble, quelle que soit sa destination : il peut s'agir d'un bien rural, bien évidemment, mais également d'un immeuble à usage industriel, commercial ou artisanal.

– Les effets du bail emphytéotique. – La constitution d'un droit réel au profit du preneur emporte un certain nombre de conséquences : par exemple, il ne peut être stipulé aux termes de l'emphytéose une clause limitant l'usage auquel le bénéficiaire peut affecter les lieux loués¹⁹⁵⁷. Il a même été jugé par la Cour de cassation¹⁹⁵⁸ « qu'une clause de résolution de plein droit confère à la jouissance du preneur une précarité incompatible avec la constitution d'un droit réel ». Ce qui n'est pas sans risque pour le bailleur, notamment si des obligations d'investissement ont été stipulées, ou s'il devenait défaillant dans le paiement du canon.