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Les utilités de l'obligation réelle environnementale
2022
– Les typologies d'ORE. – La création relativement récente de ce dispositif ne permet pas encore de pouvoir effectuer un retour d'expérience exhaustif, mais on peut déjà identifier deux types d'obligations réelles environnementales : les ORE patrimoniales, c'est-à-dire celles souscrites par un propriétaire dans un but exclusif de protection de l'environnement et de la biodiversité, et les ORE de compensation souscrites par un opérateur dans le but de compenser des atteintes à l'environnement ou à la biodiversité générées par un projet d'aménagement ou de …
La transmission de l'obligation réelle environnementale
2022
– La transmission du contrat accessoire au droit de propriété. – En raison de cette nature juridique, la cession de l'ORE doit s'opérer comme une cession accessoire de contrat 2262 , et selon les termes des articles 1216 et suivants du Code civil, établissant le régime des cessions de contrat. Deux hypothèses sont alors à considérer : la cession du contrat à titre principal, d'une part, la cession du contrat comme accessoire de la cession de l'immeuble grevé, d'autre part. La technicité du notaire sera primordiale pour assurer la parfaite exécution de la cession, qu'il faudra alors établir …
La transmission de l'obligation réelle environnementale
2022
– La problématique de la transmission. – Le premier alinéa de l'article L. 132-3 du Code de l'environnement, que nous avons repris in extenso ci-dessus, précise que l'ORE est transmise aux « propriétaires ultérieurs du bien », de sorte que les engagements du souscripteur originel sont obligatoirement transmis aux ayants-droit de ce dernier, qu'il s'agisse d'ayants-droit universels ou à titre …
Le régime de l'obligation réelle environnementale
2022
– ORE et ingénierie notariale. – Cette qualification de contrat accessoire à la propriété permet d'imposer naturellement le rôle du notaire dans la conception et la rédaction de l'ORE, en sa qualité de juriste spécialiste de la propriété foncière et de la mécanique contractuelle ayant trait à la transmission et l'exploitation immobilières. L'étude du régime de l'ORE nécessite d'analyser tout d'abord les principes régissant sa conclusion (§ I), avant d'étudier la problématique de sa transmission (§ …
Proposition de qualification
2022
Cela peut consister en l'obligation pour l'acquéreur d'un immeuble qui n'aurait pas pris soin d'éteindre les droits des créanciers hypothécaires d'acquitter les obligations de l'auteur de l'hypothèque, sans pouvoir toutefois être tenu au-delà de la valeur de l'immeuble, n'étant pas lui-même engagé avec le créancier. C'est donc une dette transmise avec …
Les obligations du propriétaire au regard de la réglementation des déchets
2022
– Obligation et traitement contractuel. – La réglementation relative aux déchets comporte une obligation de gestion des déchets pour son propriétaire ou son détenteur. Il nous semble donc important de rappeler tout d'abord les grands principes gouvernant ce régime (§ I), avant d'en tirer les conséquences sur le contenu des contrats que le notaire peut avoir à recevoir (§ …
La cession du site pollué non concerné par la réglementation ICPE
2022
– Le domaine étendu du droit des sites et sols pollués. – Le régime des ICPE que nous venons d'étudier, du moins l'aspect de la cessation d'activité, ne recouvre pas, loin de là, la totalité de la problématique de gestion des sites et sols pollués. En effet, on estime que 70 % des sols pollués du territoire national ne sont pas concernés par cette réglementation 2205 . L'autre régime spécifique en matière de sites et sols pollués est constitué par la réglementation relative aux déchets (Sous-section I). Mais la limite du dispositif est que la définition du déchet ne comprend pas les terres …
L'exception au principe d'indisponibilité : le dispositif du « tiers demandeur »
2022
le tiers demandeur doit obtenir l'accord du dernier exploitant sur l'usage envisagé, mais également celui du maire de la commune et du propriétaire du terrain lorsque l'usage envisagé n'est pas celui initialement prévu ; il doit solliciter ensuite une demande d'accord préalable auprès du préfet ; si le préfet donne son accord, le tiers demandeur lui transmet alors un dossier de demande de substitution ; si le dossier est accepté, le préfet prend alors un arrêté de substitution qui, outre les travaux de réhabilitation, fixe également le montant et la durée des garanties financières 2203 et le …
Mesures compensatoires et engagement contractuel
2022
– Lien contractuel entre le maître d'ouvrage et les acquéreurs de lots. – Les actes de vente liant le maître d'ouvrage et les acquéreurs de lots devront également selon nous, dans le cas où les mesures de compensation seront réalisées sur le site de l'opération d'aménagement, en reprendre l'essentiel et établir contractuellement l'obligation pour chaque coloti de veiller à leur bonne exécution dans le cadre de la vie collective du lotissement. Le notaire en charge de la rédaction des actes de vente devra donc veiller particulièrement à y faire figurer ces engagements de manière …
Mesures compensatoires et documents du lotissement
2022
– Association syndicale. – La constitution d'une association syndicale en vue d'assurer la gestion des équipements communs d'un lotissement est une pratique courante. Mais peut-on pour autant affirmer que leur objet est compatible avec l'exécution des mesures compensatoires ordonnées par l'autorité environnementale ? L'ordonnance n o 2004-632 du 1 er juillet 2004 a refondé le droit des associations syndicales et son article définit leur objet : « Peuvent faire l'objet d'une association syndicale de propriétaires la construction, l'entretien ou la gestion d'ouvrages ou la réalisation de …