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La naissance d'un quasi-usufruit
2025
– Une solution qui nécessite des conditions particulières pour demeurer fiscalement attractive. – Le second risque, et non des moindres, est de ne pas parvenir à assurer la déductibilité fiscale de la dette de restitution. Au décès de l'usufruitier la déclaration de succession devrait comprendre à l'actif, le prix de vente, et au passif, la créance du nu-propriétaire, pour que l'opération reste neutre fiscalement. Toutefois, parce qu'elle a une origine conventionnelle, la dette n'est à prendre en compte que sous certaines conditions. Par principe, l'article 773 du Code général des impôts …
La capitalisation
2025
– Avantage et inconvénient d'une telle solution. – Si la capitalisation de principe a le mérite d'opérer une transmission immédiate et sûre au profit du nu-propriétaire, elle empêche néanmoins de profiter des avantages de l'article 1133 du Code général des impôts permettant la réunion de l'usufruit et de la nue-propriété au décès, sans droits de mutation. La solution ne saurait donc être imposée par le notaire sans un éclaircissement préalable auprès des parties sur la perte partielle de la transmission opérée. On peut alors imaginer, pour transiger sur les besoins contradictoires de …
En cas de vente du bien immobilier
2025
– Pas d'indivision, pas de droit au partage. – Faute d'indivision entre usufruitier et nu-propriétaire, ni le partage ni la vente ne sauraient être imposés par l'une ou l'autre des parties. La solution a été consacrée par la loi n o 87-498 du 6 juillet 1987 qui a mis fin aux incertitudes jurisprudentielles peu favorables à l'usufruitier. Certaines décisions anciennes en effet, en application de l'article 815-5 du Code civil (dans sa version issue de la loi n o 76-1286 du 31 décembre 1976), ordonnaient la vente malgré l'opposition de l'usufruitier. À la demande du notariat, le texte a été …
Droits et obligations de l'usufruitier
2025
En présence d'une libéralité entre époux à cause de mort (institution contractuelle), la renonciation aux droits légaux du conjoint a un impact sur les règles d'imposition de l'IFI. Le notaire attirera l'attention des parties sur ce point et pourra le cas échéant conseiller au survivant, en l'absence de projet de cantonnement notamment, une option pour les droits …
Droits et obligations de l'usufruitier
2025
– Usufruit et IFI. – L'usufruitier est par principe seul assujetti à l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) sur la pleine propriété des actifs dont il a la jouissance (CGI, art. 968). Par exception néanmoins, l'usufruit et la nue-propriété font l'objet d'une imposition séparée et les droits de chacun sont évalués conformément à l'article 669 du Code général des impôts, dans les trois cas suivants …
Droits et obligations de l'usufruitier
2025
– Grosses réparations. – À l'inverse, l'article 605, alinéa 2 du Code civil met à la charge du nu-propriétaire l'intégralité des grosses réparations sauf si elles ont pour cause un défaut d'entretien imputable à l'usufruitier. L'article 606 en dresse une liste limitative, visant « les travaux des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières (…) des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d'entretien …
Droits et obligations de l'usufruitier
2025
– Dépenses d'entretien. – L'usufruitier en charge de la conservation de la substance du bien se doit d'assurer l'entretien de l'immeuble, sauf convention contraire. Il est donc fondé à engager seul les travaux de réparations d'entretien (C. civ., art. 605 et 606). …
Analyse du sort des actifs en présence de l'usufruit du conjoint survivant
2025
– Plan. – L'usufruit du conjoint survivant, qu'il résulte d'une disposition à cause de mort ou de la loi, ne se conçoit pas de la même manière, suivant qu'il a trait à un actif immobilier ou un actif mobilier. Bien que les règles applicables soient quasi identiques, si le démembrement d'un bien immobilier corporel se comprend assez aisément (Sous-section I), il n'en est pas de même pour les actifs incorporels que sont les actifs financiers (Sous-section …
Configurations selon l'ordre des décès
2025
– Décès de l'usufruitier avant le nu-propriétaire. – Cette hypothèse la plus courante, conforme à l'ordre des décès, constitue le cas classique d'extinction du démembrement. L'usufruit s'éteint et le nu-propriétaire recouvre sa vocation plénière de propriétaire. …
Comment valoriser ?
2025
– Les cas d'usage. – Dans quelles hypothèses l'opération est-elle soumise à une valorisation de l'article 669 du Code général des impôts ou à une valorisation conventionnelle ? On définira dans le tableau suivant, comme « libre » la valorisation pouvant être établie conventionnellement, notamment selon la méthode du cash flow (méthode d'actualisation des flux de revenus …