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Les rapports entre le bailleur et le sous-locataire
2018
– La demande de renouvellement par le sous-locataire. – Le sous-locataire a la possibilité de demander le renouvellement de son bail directement auprès du bailleur lorsque le bail principal ne produit plus d'effet (C. com., art. L. 145-32, al. 2). En cas de refus, il a droit au paiement d'une indemnité d'éviction 1495729985154 . Néanmoins, cette possibilité existe uniquement si la sous-location a été autorisée par le bailleur et que les locaux sont divisibles (C. com., art. L. 145-32, al. 3). En pratique, il est judicieux d'insérer une clause d'indivisibilité conventionnelle dans le bail …
Des rapports directs entre le locataire principal et le sous-locataire
2018
– La durée de la sous-location. – Dans le respect de la destination du bail principal, le locataire endosse le costume du bailleur en procurant une jouissance paisible à son sous-locataire et en lui délivrant des lieux conformes à l'usage auquel ils sont destinés. Le sous-locataire est tenu pour sa part au paiement des loyers et à une obligation d'entretien. Au-delà des obligations générales, la question de la durée de la sous-location mérite d'être …
Le régime tripartite de la sous-location commerciale
2018
La sous-location commerciale crée des relations croisées entre le bailleur, le locataire et le sous-locataire, dont les enjeux sont parfois importants. …
Le macro-lot
2018
– Les charges de copropriété du macro-lot. – Classiquement, un copropriétaire participe aux charges des parties communes proportionnellement à la valeur relative des parties privatives comprises dans son lot 1491750860605 . Les parties « privatisées » telles que le couloir compris dans le macro-lot augmentent mécaniquement les tantièmes de copropriété et les charges. Néanmoins, les coefficients appliqués aux parties « privatisées » pour déterminer les tantièmes peuvent être …
Les parties communes spéciales
2018
Le règlement de copropriété s'adapte aux spécificités de chaque immeuble. Le macro-lot est une autre solution permettant d'augmenter l'indépendance des copropriétaires. …
Les parties communes spéciales
2018
– Parties communes spéciales – décisions spéciales. – Le nombre de voix susceptibles d'être exprimées lors des votes en assemblée générale des copropriétaires est réparti en fonction des quotes-parts de parties communes attachées à chaque lot privatif 1491141952936 , et pour chaque poste de charges prévu par le règlement de copropriété. Ainsi, les tantièmes de parties communes spéciales déterminent la répartition des voix pour les décisions relatives aux parties de l'immeuble concernées 1490196001031 . Lorsque le règlement de copropriété le prévoit, ces décisions sont valablement prises lors …
Les parties communes spéciales
2018
– Le fondement juridique des parties communes spéciales. – Les parties des bâtiments et terrains affectés à l'usage ou à l'utilité des copropriétaires sont des parties communes 1491317024678 . Elles appartiennent indivisément aux copropriétaires concernés 1491317138152 . Il est possible d'affecter des parties communes à l'usage de certains copropriétaires déterminés lorsque les autres n'y ont pas accès. Il s'agit alors de parties communes …
Les parties communes spéciales
2018
– L'intérêt des parties communes spéciales. – L'indépendance est un critère important pour le professionnel. Sur un plan purement pratique, un accès distinct à son local, tant pour lui que pour ses clients, est souvent un facteur déterminant de son choix d'acquérir ou de prendre à bail un bien. Il se traduit par une exclusion de certains postes de charges en fonction de la configuration de l'immeuble et de la localisation des lots. L'indépendance juridique et financière totale n'étant a priori pas possible en copropriété, la création de parties communes spéciales limite la portée des …
Le changement d'affectation d'un lot à usage d'habitation
2018
– Le cas particulier des changements d'affectation avec travaux. – En cas de travaux, la demande de permis de construire ou la déclaration préalable vaut demande de changement d'usage (CCH, art. L. 631-8). Pour autant, cette simplification administrative n'est effective qu'au stade d'une demande unique. Les autorisations, quant à elles, restent doubles, ce qui justifie que l'autorisation de travaux obtenue précocement ne puisse être mise en œuvre qu'après l'obtention de l'autorisation de changement d'usage (C. urb., …
Le changement d'affectation d'un lot à usage d'habitation
2018
– Un changement encadré. – Le changement total d'affectation d'un local à usage d'habitation est soumis à autorisation préalable depuis le 8 juin 1978, dans les conditions de l'article L. 631-7 du Code de la construction et de l'habitation 1496771799930 . Cette réglementation n'a évolué qu'à la marge pendant près de vingt ans 1496772463618 , mais elle subit des réformes régulières depuis la fin du 20 e siècle 1496773225475 , le plus souvent dans le sens d'un assouplissement des règles, aujourd'hui applicables aux villes de plus de 200 000 habitants, à certains départements de la couronne …