– La police de l'usage. – Dans un souci constant de lutte contre la pénurie de logements dans les zones urbaines denses, le législateur a instauré depuis longtemps un contrôle du changement d'affectation d'un lot initialement à usage d'habitation
(i). Ce contrôle dit « police de l'usage » correspond à l'obtention d'une autorisation administrative, longtemps délivrée par le préfet et à présent du ressort du maire.
Le changement d'affectation d'un lot à usage d'habitation
Le changement d'affectation d'un lot à usage d'habitation
Rapport du 114e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2018
– Un changement encadré. – Le changement total d'affectation d'un local à usage d'habitation est soumis à autorisation préalable depuis le 8 juin 1978, dans les conditions de l'article L. 631-7 du Code de la construction et de l'habitation
(i). Cette réglementation n'a évolué qu'à la marge pendant près de vingt ans
(i), mais elle subit des réformes régulières depuis la fin du 20e siècle
(i), le plus souvent dans le sens d'un assouplissement des règles, aujourd'hui applicables aux villes de plus de 200 000 habitants, à certains départements de la couronne parisienne, ainsi qu'aux communes volontaires (CCH, art. L. 631-9).
Dans le cadre d'un changement partiel d'affectation pour un usage mixte, l'obtention auprès de la mairie d'une autorisation préalable reste nécessaire (CCH, art. L. 631-7-2). Il existe néanmoins deux situations dans lesquelles l'usage mixte est dispensé d'autorisation :
- l'absence de réception de clientèle ou de marchandise dans les étages (CCH, art. L. 631-7-3) ;
- l'exercice de l'activité commerciale ou professionnelle au rez-de-chaussée (CCH, art. L. 631-7-4).
Dans ces deux hypothèses, le surplus du local réservé à l'habitation doit constituer la résidence principale de celui exerçant l'activité professionnelle ou commerciale. Cette liberté d'exercice dépasse la simple domiciliation. Elle s'inscrit ainsi dans le sens d'une évolution régulière de la législation favorisant la multifonctionnalité
(i).
– Le cas particulier des changements d'affectation avec travaux. – En cas de travaux, la demande de permis de construire ou la déclaration préalable vaut demande de changement d'usage (CCH, art. L. 631-8). Pour autant, cette simplification administrative n'est effective qu'au stade d'une demande unique. Les autorisations, quant à elles, restent doubles, ce qui justifie que l'autorisation de travaux obtenue précocement ne puisse être mise en œuvre qu'après l'obtention de l'autorisation de changement d'usage (C. urb., art. L. 425-9).
Le changement d'affectation d'un lot à usage professionnel en habitation ne nécessite pas d'autorisation préalable au titre du changement d'usage. Il relève de la réglementation des changements de destination.