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La transmission des droits réels à titre onéreux ou gratuit
2023
– Attention particulière au vocabulaire des actes. – Pour éviter toute confusion sur l’aspect dissociatif déjà évoqué, il s’agit bien de céder les droits réels du BRS, qui emportent transfert de tous les éléments de ces droits réels, tels que fixés par le contrat initial, donc en particulier de la propriété du logement à laquelle ils donnent accession, selon sa définition même. Il n’y a, à notre avis, pas de cession de la propriété du logement, détachée du droit au bail, comme certains ont pu le penser 774 . D’ailleurs le titre de la section 3 du chapitre sur le BRS dans le Code de la …
Fixation de l’indemnité : pratique de la décote et de la clause de rencontre
2023
Fixer une méthode de calcul d’une indemnité de résiliation dans un contrat d’une durée généralement supérieure à quatre-vingts ans est un exercice délicat, qui doit tenir compte de deux contraintes : d’une part, l’indemnité ne pourra pas être supérieure aux valeurs maximales des droits réels telles que résultant des articles L. 255-5 et R. 255-3 du Code de la construction et de l’habitation 772 ; d’autre part, le marché peut baisser, de sorte qu’il faut garder une marge de prudence entre le montant de l’indemnité et la valeur initiale, pour fixer une règle donnant si possible un résultat …
L’obligation légale de résidence principale
2023
Le logement, objet du BRS, existant, à construire, à réhabiliter ou à rénover, doit constituer la résidence principale de son occupant, qu’il soit le titulaire du BRS ou un locataire 764 . Bien que la loi ne le précise pas, cette notion nous semble devoir être celle définie à l’article 2 de la loi de 1989 765 : la résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure 766 …
La redevance foncière libre
2023
Le succès d’une opération de BRS résultera, en premier lieu, de la bonne compréhension du montage par les accédants, ce qui nécessite de faire preuve de pédagogie lors de la commercialisation. Cette information est d’ailleurs due de la part des OFS au titre de l’obligation générale d’information imposée par l’article 1112-1 du Code civil. Il dépendra également de la bonne identification de la cible de ménages susceptibles de pouvoir accéder à la propriété d’un logement par ce biais. Mais le succès est surtout lié au positionnement du produit BRS sur le marché local et à la capacité des …
La redevance foncière libre
2023
– Redevance foncière non réglementée. – Aucune précision n’est apportée par les dispositions réglementaires sur les modalités de fixation du montant de cette redevance ou son indexation qui reste possible conformément aux règles bien connues 761 . En pratique, l’OFS établit le montant de cette redevance en fonction de son mode de financement (principalement le prêt Gaïa de la Caisse des dépôts et consignations) et des coûts de …
Des contreparties financières en partie plafonnées
2023
– Prix des droits réels réglementé. – Le prix des droits réels est plafonné (I), mais la redevance est libre (II) sous réserve qu’elle respecte l’article L. 255-8 du Code de la construction et de l’habitation selon lequel son « montant tient compte des conditions d’acquisition du patrimoine par l’organisme de foncier solidaire et, le cas échéant, des conditions financières et techniques de l’opération de construction ou de réhabilitation des logements et des conditions d’occupation des logements, objet du bail réel solidaire …
Des contreparties financières en partie plafonnées
2023
– Double contrepartie. – Le BRS a deux contreparties financières : le prix de la cession des droits réels, ou prix de l’accession à la propriété du logement, objet des droits réels conférés, et la redevance foncière. …
Effets du BRS à l’égard des parties
2023
– Obligations de l’OFS bailleur. – L’OFS n’a pas d’autre obligation particulière que celles classiques d’un bailleur d’un bail constitutif d’un droit réel, qui dépendent de la nature de l’immeuble grevé tel qu’existante au moment de la mise en place du BRS initial (terrain à bâtir, ou logement existant) …
Protection des consommateurs : loi SRU. Loi Scrivener
2023
– Condition suspensive d’obtention de prêt. – S’agissant d’un mécanisme donnant accession à la propriété d’un logement, la condition suspensive légale d’obtention d’un emprunt prévue par les articles L. 313-1 et suivants du Code de la consommation est applicable. …
Le régime juridique du BRS
2023
Cette question est assez fréquente depuis le début de mise au point des montages : un preneur d’un BRS L. 255-2 qui n’autoriserait pas la location peut-il devenir un Opérateur locatif d’un BRS L. 255-4 ? Un Opérateur accession d’un BRS L. 255-3 pourrait-il se transformer en Opérateur locatif L. 255-4 en cas d’invendus …