Protection des consommateurs : loi SRU. Loi Scrivener

– Droit de rétraction SRU. – L’article L. 255-18 du Code de la construction et de l’habitation énonce que : « Les dispositions des articles L. 271-1 et L. 271-2 relatives à la protection de l’acquéreur sont applicables aux actes conclus en vue de l’acquisition des droits réels afférents aux logements, objet du bail réel solidaire »⁷⁵⁴.

Cette notion « d’acquisition des droits réels afférents aux logements » nous semble concerner tant tout acte de cession des droits réels résultant d’un BRS préexistant que l’acte initial de BRS qui serait consenti directement par un OFS à un ménage. En effet, le vocabulaire employé par les textes autres que l’article L. 255-1 du Code de la construction et de l’habitation vise de manière assez générale la notion d’acquisition des droits réels même à l’occasion d’un BRS initial, notamment l’article L. 255-2 du Code de la construction et de l’habitation qui vise les plafonds de prix de cession des droits réels.

Ainsi, une promesse de BRS L. 255-2 est soumise au droit de rétractation dit « SRU », ainsi qu’une promesse de cession des droits réels préexistants, ou un contrat de réservation portant sur les droits réels donnant accession à la propriété d’un logement en état futur d’achèvement.

– Double protection pour les cessions entre particuliers. – Dans le cas (étudié infra)⁷⁵⁵ d’une cession entre particuliers, le mécanisme de rétractation de l’article L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation, dit « SRU », se cumule avec le mécanisme d’offre préalable / acceptation de l’article L. 255-10 du même code calqué sur celui des prêts immobiliers mis en place par la loi Scrivener. Ainsi, entre deux particuliers, le mécanisme de protection de l’acquéreur devra être le suivant : 1°) offre qui doit être maintenue au moins trente jours ; 2°) acceptation qui ne peut intervenir avant l’expiration d’un délai de dix jours ; 3°) puis, en cas d’acceptation formant le contrat, purge du droit de rétractation SRU. On perçoit mal, en pareil cas, l’utilité de l’article L. 255-10 puisque le ménage accédant bénéficie déjà de la protection des articles L. 271-1 et L. 271-2 du Code de la construction et de l’habitation dont l’efficacité est largement prouvée.

– Condition suspensive d’obtention de prêt. – S’agissant d’un mécanisme donnant accession à la propriété d’un logement, la condition suspensive légale d’obtention d’un emprunt prévue par les articles L. 313-1 et suivants du Code de la consommation est applicable.