Conditions de formation du BRS

Rapport du 119e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2023

Forme du contrat. Clauses obligatoires ou interdites. Nullité relative

– Forme authentique pour la publicité foncière. – La forme authentique n’est pas requise pour la validité du contrat. Mais le BRS doit nécessairement donner lieu à publicité foncière, ce qui nécessite la forme authentique.

Si un avant-contrat est nécessaire, une promesse de BRS suivant le même régime juridique qu’une promesse de vente (purge délai de rétractation SRU et condition suspensive de prêt) devra être signée.

– Clauses obligatoires et interdites. – Certaines clauses doivent obligatoirement être prévues : outre celles relatives aux éléments constitutifs du contrat, celles pour lesquelles la loi renvoie au contrat sans être supplétive, principalement les clauses relatives à la fixation des indemnités de résiliation⁷⁵¹.

Certaines clauses sont interdites, notamment les clauses de résiliation unilatérales dans les cas non prévus par la loi⁷⁵².

– Sanction. – Par ailleurs, l’article L. 255-17 du Code de la construction et de l’habitation dispose que tout BRS conclu en méconnaissance des articles L. 255-2, L. 255-3 ou L. 255-4 est frappé de nullité. Ces articles n’ont pas pour objet la seule sauvegarde de l’intérêt privé des parties, mais participent de la politique de l’accession au logement prise largement. L’article R. 255-8 du même code précise que l’action en nullité qui peut être exercée par les parties dans un délai de cinq ans à compter de la date de signature du contrat de bail réel solidaire implique que ladite nullité soit une nullité relative⁷⁵³.

Protection des consommateurs : loi SRU. Loi Scrivener

– Droit de rétraction SRU. – L’article L. 255-18 du Code de la construction et de l’habitation énonce que : « Les dispositions des articles L. 271-1 et L. 271-2 relatives à la protection de l’acquéreur sont applicables aux actes conclus en vue de l’acquisition des droits réels afférents aux logements, objet du bail réel solidaire »⁷⁵⁴.

Cette notion « d’acquisition des droits réels afférents aux logements » nous semble concerner tant tout acte de cession des droits réels résultant d’un BRS préexistant que l’acte initial de BRS qui serait consenti directement par un OFS à un ménage. En effet, le vocabulaire employé par les textes autres que l’article L. 255-1 du Code de la construction et de l’habitation vise de manière assez générale la notion d’acquisition des droits réels même à l’occasion d’un BRS initial, notamment l’article L. 255-2 du Code de la construction et de l’habitation qui vise les plafonds de prix de cession des droits réels.

Ainsi, une promesse de BRS L. 255-2 est soumise au droit de rétractation dit « SRU », ainsi qu’une promesse de cession des droits réels préexistants, ou un contrat de réservation portant sur les droits réels donnant accession à la propriété d’un logement en état futur d’achèvement.

– Double protection pour les cessions entre particuliers. – Dans le cas (étudié infra)⁷⁵⁵ d’une cession entre particuliers, le mécanisme de rétractation de l’article L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation, dit « SRU », se cumule avec le mécanisme d’offre préalable / acceptation de l’article L. 255-10 du même code calqué sur celui des prêts immobiliers mis en place par la loi Scrivener. Ainsi, entre deux particuliers, le mécanisme de protection de l’acquéreur devra être le suivant : 1°) offre qui doit être maintenue au moins trente jours ; 2°) acceptation qui ne peut intervenir avant l’expiration d’un délai de dix jours ; 3°) puis, en cas d’acceptation formant le contrat, purge du droit de rétractation SRU. On perçoit mal, en pareil cas, l’utilité de l’article L. 255-10 puisque le ménage accédant bénéficie déjà de la protection des articles L. 271-1 et L. 271-2 du Code de la construction et de l’habitation dont l’efficacité est largement prouvée.

– Condition suspensive d’obtention de prêt. – S’agissant d’un mécanisme donnant accession à la propriété d’un logement, la condition suspensive légale d’obtention d’un emprunt prévue par les articles L. 313-1 et suivants du Code de la consommation est applicable.