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L'impôt sur la fortune immobilière (IFI)
2023
Dans le cas d'un viager « occupé », l'acquéreur redevable de l'IFI déclare uniquement la valeur de son droit de nue-propriété. Au titre du passif, il pourra déduire la valeur de capitalisation de la rente. …
L'impôt sur la plus-value
2023
– La détermination de la valeur d'acquisition. – En cas de revente du bien acquis en viager, sauf cas d'exonération évoqués plus haut, le débirentier est imposé sur la plus-value réalisée. La difficulté réside dans le fait que le prix d'acquisition retenu pour déterminer la plus-value n'est pas le prix fixé dans l'acte …
Les droits de mutation
2023
– La taxation de la réversibilité de la rente. – Pour le crédirentier, la réversion de la rente peut donner lieu au versement de droits de mutation à titre gratuit ou à titre onéreux. La plupart du temps, la réversion est convenue à titre gratuit . Entre époux, à défaut de stipulation contraire, elle est présumée telle 618 . Époux et partenaires de Pacs bénéficient d'une exonération totale. Entre concubins, la réversion est soumise aux droits de mutation à titre gratuit applicables entre étrangers, soit 60 %. Si elle est consentie à titre onéreux , la réversion sera soumise aux droits de …
L'impôt sur la fortune immobilière (IFI)
2023
Le vendeur doit déclarer la valeur de l'usufruit ou du droit d'usage et d'habitation dont il est titulaire, déterminée par application du barème de l'article 669, I du Code général des impôts. La valeur du droit d'usage et d'habitation est égale à 60 % de celle l'usufruit 617 . …
La rente
2023
– Défaut de paiement. Garanties. – Il est nécessaire de protéger le vendeur – dont la rente constitue le plus fréquemment un complément de retraite indispensable pour assurer ses vieux jours – d'un défaut de paiement. Des garanties doivent impérativement être prévues dans le contrat de vente. Les plus fréquentes sont l'hypothèque légale du vendeur et la clause résolutoire. Mais ces garanties traditionnelles s'avèrent malheureusement inefficaces si le débirentier fait l'objet d'une procédure collective ou de …
Le bouquet
2023
Si la particularité de la vente en viager est le versement d'une rente, pour autant les parties sont libres de stipuler qu'une partie du prix sera payée au moment de la vente. La somme payée comptant est dénommée « bouquet ». Pour être très usuelle, la pratique n'a rien d'obligatoire. Néanmoins, un notaire est tenu d'informer le vendeur de la possibilité de demander le versement d'un bouquet 600 …
Le droit d'usage et d'habitation
2023
– L'éventuelle majoration de la rente. – Lorsqu'il libère son logement, le vendeur perd sa réserve de jouissance et doit alors se reloger à ses frais. Corrélativement, le débirentier bénéficie d'un nouveau droit de jouissance lui permettant de louer le logement et de dégager ainsi un revenu, ou de l'occuper personnellement. Il paraît alors logique qu'il y ait une contrepartie à l'enrichissement du débirentier, pour compenser l'appauvrissement du vendeur. D'autant qu'une décote a été appliquée, à l'origine, pour déterminer le montant de la rente, afin de tenir compte de la réserve de …
L'usufruit du logement
2023
– La répartition des charges. – La loi prévoit que le vendeur usufruitier conserve la charge de l'entretien de son logement alors que les grosses réparations incombent à l'acquéreur nu-propriétaire 597 . Cette disposition n'est pas d'ordre public. Il peut y être dérogé contractuellement. Il convient de définir précisément dans le contrat les obligations de l'usufruitier et celles du nu-propriétaire, notamment pour que le vendeur puisse, le cas échéant judiciairement, contraindre l'acquéreur à réaliser les travaux et réparations à sa charge. En effet, si aucune répartition des obligations de …
Les particularités liées à l'occupation du bien
2023
– Viager « libre » ou viager « occupé ». – Le transfert de jouissance du bien vendu peut être opéré immédiatement, lors de la conclusion du contrat, ou différé à une date ultérieure non déterminée. Si l'acquéreur a la jouissance immédiate du bien lui permettant soit de l'occuper lui-même, soit de le mettre en location, on parle alors de viager « libre ». À l'inverse, le vendeur peut conserver la jouissance de son logement, et ce jusqu'à son décès s'il le souhaite. On parle de viager « occupé ». L'objectif de notre étude étant la conservation du logement, nous circonscrirons nos propos au …
Régime juridique de la vente en viager
2023
– Une vente immobilière. – La vente en viager est avant tout une vente d'immeuble. Elle obéit donc aux règles de droit commun des ventes immobilières 595 que nous ne reprendrons pas ici. Nous limiterons notre étude aux particularités de la vente en viager (A) et à ses règles fiscales (B). …