Le vendeur vend la pleine propriété du logement grevée du droit d'usage et d'habitation.
Le droit d'usage et d'habitation
Le droit d'usage et d'habitation
Rapport du 119e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2023
– L'interdiction, pour le vendeur, de mettre en location. – Le jour où le vendeur quitte le logement, la jouissance en est transmise à l'acquéreur. Le crédirentier n'a pas la possibilité de donner le bien à bail. Cette solution est préférable si le crédirentier ne souhaite pas subir les contraintes et inquiétudes d'une location.
– L'éventuelle majoration de la rente. – Lorsqu'il libère son logement, le vendeur perd sa réserve de jouissance et doit alors se reloger à ses frais. Corrélativement, le débirentier bénéficie d'un nouveau droit de jouissance lui permettant de louer le logement et de dégager ainsi un revenu, ou de l'occuper personnellement. Il paraît alors logique qu'il y ait une contrepartie à l'enrichissement du débirentier, pour compenser l'appauvrissement du vendeur. D'autant qu'une décote a été appliquée, à l'origine, pour déterminer le montant de la rente, afin de tenir compte de la réserve de jouissance du vendeur. Mais la majoration de la rente à la libération du logement par le crédirentier n'est pas automatique et appelle de la part du rédacteur de l'acte une vigilance particulière.
Vente en viager : organiser la majoration de la rente en cas de libération anticipée du bien vendu
1. Prévoir le principe d'une majoration. Faute d'être prévue dans le contrat de vente, aucune majoration ne s'appliquera si le vendeur libère les lieux.
2. Prévoir les modalités de calcul de la majoration. Le contrat doit également prévoir les modalités de calcul de la majoration. Certains contrats appliquent un pourcentage forfaitaire, de l'ordre de 25 à 30 %. D'autres prévoient que le montant de la revalorisation de la rente sera égal à 1 % de la valeur vénale du bien au jour de l'acquisition, sans tenir compte de l'occupation, et font ensuite le rapport entre ce montant et la rente annuelle. La formule de calcul est la suivante :
| 1 % × Valeur vénale date acquisition |
| Rente annuelle |
3. Définir le fait générateur. Le contrat doit enfin indiquer quel sera le fait déclencheur de la prise d'effet de la majoration. La simple libération des lieux ne signifie pas, à elle seule, que le vendeur a renoncé à son droit d'usage et d'habitation. La renonciation doit être expresse. Le crédirentier doit notifier au débirentier, par courrier recommandé ou exploit de commissaire de justice, la date de libération du logement et de restitution des clés.
– La répartition des charges. – Le vendeur supporte uniquement les charges locatives.