Les particularités liées à l'occupation du bien

Rapport du 119e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2023

– Viager « libre » ou viager « occupé ». – Le transfert de jouissance du bien vendu peut être opéré immédiatement, lors de la conclusion du contrat, ou différé à une date ultérieure non déterminée. Si l'acquéreur a la jouissance immédiate du bien lui permettant soit de l'occuper lui-même, soit de le mettre en location, on parle alors de viager « libre ». À l'inverse, le vendeur peut conserver la jouissance de son logement, et ce jusqu'à son décès s'il le souhaite. On parle de viager « occupé ». L'objectif de notre étude étant la conservation du logement, nous circonscrirons nos propos au viager « occupé », qui représente 95 % des ventes en viager, et au seul cas où il y a identité entre le vendeur et le crédirentier.

Deux modalités d'occupation. Si le vendeur veut continuer à occuper son logement après la conclusion de la vente, il peut s'en réserver l'usufruit (I) ou le droit d'usage et d'habitation (II). L'acquéreur devra s'acquitter du prix de la vente en tenant compte de modalités particulières (III).

L'usufruit du logement

Le vendeur vend la nue-propriété et conserve l'usufruit du logement.

– Le droit, pour le vendeur, de louer. – Le jour où le vendeur quitte son logement, il a la faculté de le mettre en location⁵⁹⁶ afin de se procurer un revenu complémentaire qui, ajouté à la rente, couvrira les frais de son nouveau logement.

– La répartition des charges. – La loi prévoit que le vendeur usufruitier conserve la charge de l'entretien de son logement alors que les grosses réparations incombent à l'acquéreur nu-propriétaire⁵⁹⁷. Cette disposition n'est pas d'ordre public. Il peut y être dérogé contractuellement. Il convient de définir précisément dans le contrat les obligations de l'usufruitier et celles du nu-propriétaire, notamment pour que le vendeur puisse, le cas échéant judiciairement, contraindre l'acquéreur à réaliser les travaux et réparations à sa charge. En effet, si aucune répartition des obligations de réparation entre les parties n'est établie dans le contrat, l'usufruitier ne pourra pas faire condamner le nu-propriétaire à exécuter les grosses réparations définies à l'article 606 du Code civil, qui lui incombent en vertu de l'article 605⁵⁹⁸. Encore faut-il, pour produire l'effet contraignant escompté, que la convention déroge au principe posé par l'article 605 du Code civil⁵⁹⁹.

Le droit d'usage et d'habitation

Le vendeur vend la pleine propriété du logement grevée du droit d'usage et d'habitation.

– L'interdiction, pour le vendeur, de mettre en location. – Le jour où le vendeur quitte le logement, la jouissance en est transmise à l'acquéreur. Le crédirentier n'a pas la possibilité de donner le bien à bail. Cette solution est préférable si le crédirentier ne souhaite pas subir les contraintes et inquiétudes d'une location.

– L'éventuelle majoration de la rente. – Lorsqu'il libère son logement, le vendeur perd sa réserve de jouissance et doit alors se reloger à ses frais. Corrélativement, le débirentier bénéficie d'un nouveau droit de jouissance lui permettant de louer le logement et de dégager ainsi un revenu, ou de l'occuper personnellement. Il paraît alors logique qu'il y ait une contrepartie à l'enrichissement du débirentier, pour compenser l'appauvrissement du vendeur. D'autant qu'une décote a été appliquée, à l'origine, pour déterminer le montant de la rente, afin de tenir compte de la réserve de jouissance du vendeur. Mais la majoration de la rente à la libération du logement par le crédirentier n'est pas automatique et appelle de la part du rédacteur de l'acte une vigilance particulière.

Vente en viager : organiser la majoration de la rente en cas de libération anticipée du bien vendu

1. Prévoir le principe d'une majoration. Faute d'être prévue dans le contrat de vente, aucune majoration ne s'appliquera si le vendeur libère les lieux.

2. Prévoir les modalités de calcul de la majoration. Le contrat doit également prévoir les modalités de calcul de la majoration. Certains contrats appliquent un pourcentage forfaitaire, de l'ordre de 25 à 30 %. D'autres prévoient que le montant de la revalorisation de la rente sera égal à 1 % de la valeur vénale du bien au jour de l'acquisition, sans tenir compte de l'occupation, et font ensuite le rapport entre ce montant et la rente annuelle. La formule de calcul est la suivante :

1 % × Valeur vénale date acquisition

Rente annuelle

3. Définir le fait générateur. Le contrat doit enfin indiquer quel sera le fait déclencheur de la prise d'effet de la majoration. La simple libération des lieux ne signifie pas, à elle seule, que le vendeur a renoncé à son droit d'usage et d'habitation. La renonciation doit être expresse. Le crédirentier doit notifier au débirentier, par courrier recommandé ou exploit de commissaire de justice, la date de libération du logement et de restitution des clés.

– La répartition des charges. – Le vendeur supporte uniquement les charges locatives.

Les particularités liées aux modalités de paiement du prix

L'acquéreur doit s'acquitter du prix de vente. Les modalités de paiement peuvent être doubles : une partie comptant, appelée le bouquet (a), le solde par rente viagère (b).

Le bouquet

Si la particularité de la vente en viager est le versement d'une rente, pour autant les parties sont libres de stipuler qu'une partie du prix sera payée au moment de la vente. La somme payée comptant est dénommée « bouquet ». Pour être très usuelle, la pratique n'a rien d'obligatoire. Néanmoins, un notaire est tenu d'informer le vendeur de la possibilité de demander le versement d'un bouquet⁶⁰⁰.

– Libre détermination. – Le montant du bouquet est librement déterminé entre le vendeur et l'acquéreur, en fonction des besoins du premier⁶⁰¹ et des possibilités financières⁶⁰² dont peut disposer le second. Naturellement, plus le montant du bouquet est élevé, plus faible sera le montant de la rente viagère. En pratique, le bouquet varie le plus souvent entre 10 % et 30 % de la valeur du bien.

La rente

– Libre calcul. – La loi ne prévoit aucune méthode de calcul de la rente, laissant aux parties, a priori, une totale liberté contractuelle, dans les limites précédemment évoquées. L'article 1976 du Code civil dispose, en effet, que les parties sont libres de fixer le taux de la rente. La loi n'impose donc aucune méthode de calcul ou barème. Chaque branche professionnelle élabore sa propre méthode, ce qui se traduit par un manque de lisibilité. Quelle que soit la méthode, en pratique, le montant de la rente est calculé en fonction des trois éléments suivants :

la valeur vénale du bien vendu au moment de la conclusion du contrat, déduction faite du bouquet, s'il en est versé un. Cette valeur sera, en outre, décotée si le vendeur conserve la jouissance du logement et en cas de stipulation d'une clause de réversibilité ;
l'espérance de vie du ou des crédirentiers, déterminée à partir des tables de mortalité ;
et le taux de rentabilité du bien.

En cas de pluralité de vendeurs, la rente est en principe réduite de moitié au décès du premier. Une clause du contrat peut toutefois prévoir que la rente continuera d'être servie dans son intégralité au survivant des crédirentiers, afin qu'il conserve des ressources identiques pour pouvoir continuer à entretenir le logement qu'il occupe.

– Les arrérages. – Les versements de la rente, dits « arrérages », se font selon une périodicité librement convenue entre les parties au contrat de vente, généralement trimestrielle ou mensuelle, à terme échu ou à échoir.

– L'indexation de la rente. – La rente est indexée annuellement afin de maintenir un même niveau de revenus pour le crédirentier compte tenu de l'inflation et de l'érosion monétaire. L'indexation est conventionnelle ou légale.

L'indexation conventionnelle. En pratique, l'indexation est prévue conventionnellement. La rente viagère étant assimilée à une dette alimentaire, les parties ont le libre choix de l'indice, peu importe qu'il n'y ait pas de relation directe avec l'objet du contrat ou l'activité de l'une des parties⁶⁰³. L'indice le plus fréquemment retenu est l'indice mensuel des prix à la consommation des ménages urbains, hors tabac, série France, publié par l'Insee. L'indexation est toutefois plafonnée, le montant des arrérages ne devant pas dépasser, en capital, la valeur du bien vendu.
L'indexation légale. La loi impose une révision minimale de la rente au 1^er janvier par application du taux de majoration publié chaque année par arrêté du ministère du Budget⁶⁰⁴. Le texte est d'ordre public. La majoration légale s'applique obligatoirement si aucune indexation conventionnelle n'est prévue ou si l'application de l'indexation conventionnelle donne un résultat moindre⁶⁰⁵. Le débirentier peut toutefois demander la remise de la majoration s'il démontre qu'il n'est pas en mesure d'acquitter l'augmentation⁶⁰⁶.

– La durée de l'obligation de paiement. L'absence de faculté légale de rachat. – Le débirentier ne peut pas refuser de payer la rente au motif que le vendeur a dépassé l'âge donné par l'espérance de vie et/ou si le montant cumulé du bouquet et de la rente versée dépasse la valeur vénale du bien au moment de l'achat, sur la base de laquelle a été déterminé le montant de la rente viagère. Le débirentier n'a pas, en principe, la possibilité de racheter la rente⁶⁰⁷. Mais le texte n'est pas d'ordre public. Le contrat peut déroger à cette interdiction et accorder cette faculté à l'acquéreur⁶⁰⁸.

– Décès de l'acquéreur. – Si l'acquéreur décède, ses héritiers sont tenus de poursuivre le paiement de la rente jusqu'à son terme.

– Revente du bien par le débirentier. – En cas de revente du bien acquis en viager, avant le décès du crédirentier, le débirentier reste tenu du paiement de la rente⁶⁰⁹. Il peut toutefois en transférer la charge à son propre acquéreur, mais cette convention est inopposable au crédirentier, s'il n'a pas donné son consentement, et le débirentier reste tenu. En cas de délégation parfaite, en revanche, le débirentier est dégagé de toute obligation car le créancier a accepté le nouveau propriétaire comme nouveau débiteur.

– Défaut de paiement. Garanties. – Il est nécessaire de protéger le vendeur – dont la rente constitue le plus fréquemment un complément de retraite indispensable pour assurer ses vieux jours – d'un défaut de paiement. Des garanties doivent impérativement être prévues dans le contrat de vente. Les plus fréquentes sont l'hypothèque légale du vendeur et la clause résolutoire. Mais ces garanties traditionnelles s'avèrent malheureusement inefficaces si le débirentier fait l'objet d'une procédure collective ou de surendettement.

a) L'hypothèque. Le crédirentier peut demander à ce qu'une hypothèque soit prise sur le logement vendu et/ou sur un autre bien immobilier appartenant au débirentier ou à un tiers.

L'hypothèque légale du vendeur. Avec la réforme du droit des sûretés⁶¹⁰, entrée en vigueur le 1^er janvier 2022, le privilège du vendeur a été purement et simplement supprimé, comme tous les privilèges spéciaux, et remplacé par l'hypothèque légale du vendeur⁶¹¹. La suppression des privilèges spéciaux s'est accompagnée de la disparition de la rétroactivité de l'inscription au jour de l'acte. L'hypothèque légale du vendeur prend donc rang au jour de son inscription au fichier immobilier et non plus au jour de la vente⁶¹². Elle est, sur ce point, assimilée à une hypothèque conventionnelle. L'hypothèque garantissant une dette dont l'échéance est indéterminée est prise pour une durée maximum de cinquante ans.
L'hypothèque conventionnelle. À défaut de paiement de la rente, le vendeur ne souhaite pas, s'il occupe toujours le logement, qu'il soit saisi. En outre, il sera peut-être plus difficile à vendre compte tenu de son droit d'usage et d'habitation. Il peut avoir intérêt à ce que le débirentier lui consente une hypothèque conventionnelle sur un autre bien lui appartenant.
Le pacte commissoire. L'hypothèque conventionnelle peut être assortie d'un pacte commissoire permettant au crédirentier, en cas de non-paiement de la rente, de devenir propriétaire du bien grevé.
Le cautionnement hypothécaire. L'hypothèque peut également être consentie par un tiers sur un immeuble lui appartenant, sans qu'il engage pour autant le reste de son patrimoine.

b) La clause résolutoire. L'article 1978 du Code civil prive le vendeur du droit de demander la résolution de la vente pour défaut de paiement des arrérages. Son seul recours, à défaut d'autre garantie, est alors de poursuivre le débirentier en exécution forcée en faisant saisir et vendre ses autres biens. C'est pourquoi les contrats de vente en viager prévoient quasi systématiquement une clause résolutoire. La clause peut prévoir la possibilité, pour le crédirentier, de demander la résolution judiciaire de la vente, laissant alors au juge le pouvoir d'appréciation. Mais la clause peut aller plus loin et prévoir une résolution de plein droit. Le juge perd alors tout pouvoir d'appréciation : il ne peut que constater la résolution. La jurisprudence a récemment réaffirmé la validité de la clause résolutoire de plein droit tout en précisant qu'elle devait « être stipulée de manière expresse et non équivoque » et, qu'à défaut, le juge recouvrait son pouvoir d'appréciation⁶¹³.

Si le débirentier fait l'objet d'une procédure collective, le vendeur ne peut plus se prévaloir de la clause résolutoire puisque le jugement d'ouverture interrompt et interdit toute action en justice et arrête et interdit toute procédure d'exécution. En outre, les délais impartis à peine de déchéance ou de résolution des droits sont interrompus⁶¹⁴. Toutefois, si la clause résolutoire de plein droit a déjà produit ses effets au jour du jugement d'ouverture de la procédure, la résolution de la vente pourra intervenir⁶¹⁵.

Le contrat prévoit généralement, à titre de pénalité, que le crédirentier ne sera pas tenu de restituer au débirentier les arrérages et le bouquet perçus.