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Inapplication du droit de préemption du locataire
2023
– Un doute jamais levé. – Il existe en la matière un manque de précision, dont découle une incertitude. Doit-on purger le droit de préemption ouvert au locataire par l'article 10 de la loi n o 75-1351 du 31 décembre 1975 (vente après division) en cas de vente de la seule nue-propriété, avec réserve d'usufruit au profit du vendeur ? Une doctrine des plus autorisées 677 souligne que l'exercice du droit de préemption lors de la vente en nue-propriété ne changera pas dans l'immédiat la situation du locataire ou de l'occupant de bonne foi, mais qu'elle la modifiera à terme, de manière …
Extinction du démembrement
2023
Dans le même ordre d'idées, prévoir à quel stade et quelles conditions l'une et l'autre des parties pourraient demander la conversion de l'usufruit en rente viagère, pourrait être d'un grand intérêt le moment venu, en fonction de la situation concrète et des objectifs personnalisés que les deux parties entendront faire apparaître. On pourrait, a minima , convenir par avance des modalités de calcul de la rente (méthode choisie, paramètres pondérés ou non, etc. …
La charge des gros travaux
2023
– Qui paie quoi ? – Répétons-le : il n'y a aucune indivision entre usufruitier et nu-propriétaire, donc une autonomie totale de leurs droits respectifs, quoique liés par un même support. Pour cette raison, dans tous les cas où les règles du démembrement procèdent du régime légal, une jurisprudence particulièrement constante a toujours admis 663 que le nu-propriétaire ne peut être contraint d'effectuer les grosses réparations en cours de démembrement, alors même que le poids de celles-ci est pourtant mis à sa charge par l'article 605, alinéa 2 du Code civil. L'usufruitier ne peut donc …
L'évaluation réaliste du droit acquis
2023
– L'usufruit : autant de prix que de situations. – Le lecteur aura remarqué qu'à aucun moment les développements qui précèdent n'ont fait référence au barème fiscal d'estimation de l'usufruit (CGI, art. 669). Certes, depuis sa refonte 658 celui-ci a vocation à s'appliquer tant aux opérations à titre onéreux qu'à celles à titre gratuit. Dans les deux domaines, cette application obligatoire ne concerne que le calcul des droits de mutation. Dans les rapports privés entre les parties, le mode d'évaluation est libre, même si, bien sûr, il doit être justifié et fondé sur des paramètres réalistes. …
L'absence d'aléa affectant le paiement ne signifie pas absence totale d'aléa
2023
Indépendamment de la plus-value économique que le prix du bien peut connaître du fait de la fluctuation des marchés, la plus-value mécanique dégagée par l'acquéreur du fait de l'extinction de l'usufruit peut, selon ses modalités de financement, produire des effets collatéraux en termes de créances entre époux, de récompenses ou de rapport de la libéralité employée à l'acquisition. On en lira le détail sur l'extension numérique du présent …
L'absence d'aléa affectant le paiement ne signifie pas absence totale d'aléa
2023
En effet, la vente moyennant rente viagère dans l'hypothèse d'un viager occupé cumule en réalité deux aléas en un : l'un relatif à l'incertitude quant à l'accès à la jouissance du bien (qui pèse sur l'acquéreur débirentier), et l'autre relatif à la réalité de ce qui sera payé sur la partie du prix convertie en rente (aléa qui pèse cette fois sur les deux parties). Dans la vente de nue-propriété moyennant prix en capital, si le second aléa disparaît, puisque le paiement du prix est ferme et définitif au jour de la vente 646 , le premier, en revanche, subsiste. Dit autrement, la vente moyennant …
La vente de la nue-propriété du logement
2023
– Intérêt pour les acquéreurs. – Pour les acquéreurs, plutôt jeunes, les motivations en toute logique proviendront fréquemment d'un reflet symétriquement projeté de ces mêmes constats : courbe ascendante jamais réellement apaisée de la cherté du logement, volonté induite de se propulser dans ce marché structurellement inflationniste au moyen d'un effort moins brutal de trésorerie ; préparation de la retraite, ou de l'amélioration de son confort, à l'aide d'investissements de long terme ; …
La volonté de conserver la propriété pour transmettre
2023
Les propriétaires sont réticents à vendre leur logement en viager lorsqu'ils ont des descendants. Ils ont l'impression de les déshériter. Effectivement, le bien vendu en viager ne fera pas partie de la succession du crédirentier. Mais avec l'allongement de la durée de la vie, la transmission intervient tardivement : les enfants ont généralement leur propre logement et ont eux-mêmes déjà atteint l'âge de la retraite lorsque leurs parents décèdent. C'est bien plus tôt qu'ils ont besoin d'être aidés, pour eux ou pour leurs propres enfants. Vendre le logement en viager peut justement permettre …
La procédure collective
2023
Le jugement d'ouverture d'une procédure collective entraîne deux conséquences essentielles, dramatiques pour le crédirentier : l'interdiction des paiements et la suspension ou l'interruption des poursuites individuelles 624 . …
Les écueils de la vente en viager
2023
Au cours de la dernière décennie, le marché du viager a progressé de 5 % par an, 6 % en 2021. Il reste pourtant confidentiel : le nombre de ventes en viager, compris entre 5 000 et 6 000 chaque année, représente à peine 1 % du marché immobilier. Le marché du viager est, en outre, très disparate selon les régions. Auparavant essentiellement concentré dans les régions Île-de-France et Paca, on assiste, depuis ces cinq dernières années, à sa régionalisation. Les acquéreurs d'un immeuble en viager, soit parce qu'ils réalisent un investissement, soit parce qu'ils recherchent un bien pour en faire …