– Qui paie quoi ? – Répétons-le : il n'y a aucune indivision entre usufruitier et nu-propriétaire, donc une autonomie totale de leurs droits respectifs, quoique liés par un même support. Pour cette raison, dans tous les cas où les règles du démembrement procèdent du régime légal, une jurisprudence particulièrement constante a toujours admis663 que le nu-propriétaire ne peut être contraint d'effectuer les grosses réparations en cours de démembrement, alors même que le poids de celles-ci est pourtant mis à sa charge par l'article 605, alinéa 2 du Code civil. L'usufruitier ne peut donc contraindre le nu-propriétaire à effectuer de telles réparations, fussent-elles nécessaires664, notamment pour permettre la location de l'immeuble démembré665, puisque ce nu-propriétaire est étranger aux relations juridiques nées du bail666. L'usufruitier ne peut donc pas non plus réclamer au nu-propriétaire le remboursement des dépenses qu'il aurait assumées en vue de pouvoir réaliser de gros travaux667. Mais il n'en est ainsi qu'en l'absence de convention contraire.
La charge des gros travaux
La charge des gros travaux
Rapport du 119e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2023
– Le champ étendu du contrat. – Le résultat impossible à atteindre au moyen d'un recours judiciaire peut aisément être obtenu par l'effet d'une convention. On peut ainsi :
- créer une obligation positive pour le nu-propriétaire de réaliser les travaux dont il a la charge, y compris en cours de démembrement, en prévoyant des sanctions en cas d'inexécution, pouvant aller, pourquoi pas, jusqu'à la résolution du démembrement, et donc ici, de la vente ;
- et/ou déplacer le curseur de répartition des charges énoncé par les alinéas 1 et 2 du Code civil, en définissant autrement la répartition de celles-ci.
La répartition des charges et travaux dans une convention de démembrement : un subtil exercice d'ingénierie notariale
Préambule : chacun reconnaîtra dans ce titre le reflet de celui du 118e Congrès des notaires de France, réuni à Marseille en 2022. Qu'il nous soit permis d'exprimer, par ce bien modeste rappel, un hommage aux travaux de nos prédécesseurs.
1. Dans une convention appelée à régler l'exercice des droits respectifs de l'usufruitier et du nu-propriétaire d'un immeuble, la plus grande liberté règne sur les conventions des parties.
Ainsi, il est possible de prévoir que toutes les charges et tous les travaux seront du seul ressort de l'usufruitier, ce dont il peut découler bien des avantages futurs pour le nu-propriétaire. Pareille convention se rencontre plus souvent quand le démembrement est pratiqué en faveur d'un proche, donc à titre gratuit668. Mais il est parfaitement concevable dans le cas d'un démembrement effectué à titre onéreux en faveur d'un tiers, comme étant la contrepartie d'autres avantages tirés par l'usufruitier dans la convention (liberté de modification de la substance du bien, liberté de changement d'affectation, etc.). On peut encore prévoir exactement l'inverse : faire supporter exclusivement au nu-propriétaire les charges et travaux, et assortir la convention d'une obligation positive de les réaliser dès que la nécessité s'en présentera.
2. La plume du rédacteur devra toutefois être bien ajustée, car il lui faudra définir soigneusement la notion de nécessité, et la distinguer de travaux au caractère somptuaire que pourrait réclamer un usufruitier de mauvaise foi. Une telle clause peut rencontrer toute sa pertinence dans l'hypothèse où le bien est loué (il est d'ailleurs possible d'imaginer, si on le juge opportun, qu'elle ne s'activerait qu'en pareil cas de location, afin d'éviter de faire supporter au seul usufruitier la totalité des charges de travaux que le locataire, lui, pourra de toute façon exiger en vertu des droits qui lui sont propres). En effet, les grosses réparations au sens de la loi du 6 juillet 1989, que ladite loi met à la charge du bailleur (plein propriétaire ou usufruitier) sont bien plus nombreuses que celles définies à l'article 605 du Code civil669.
3. Le notaire devra aussi se souvenir qu'il est toujours garant de l'équilibre contractuel.
Une telle obligation, si elle est mise sur les seules épaules du nu-propriétaire, place celui-ci dans la situation du bailleur au niveau des charges… mais non des revenus, puisqu'il n'encaisse pas les loyers ! On peut y voir un manque d'équilibre. Pour le compenser, la convention pourrait stipuler que l'usufruitier devra, alors, un intérêt sur le montant de la dépense engagée, dans l'esprit de ce que prévoit d'ailleurs l'article 609 du Code civil, lorsque la charge s'impose légalement au nu-propriétaire.
4. Bien entendu, le poids des charges ainsi ventilées affectera la valorisation de la nue-propriété et de l'usufruit. En revanche, les obligations qui seraient ainsi conventionnellement imposées au nu-propriétaire, dans un acte de vente de la nue-propriété du bien, ne constituent pas une charge augmentative du prix pour le calcul des droits de mutation670. En effet, c'est seulement le contenu du droit cédé qui est modifié, et son prix de cession qui en est affecté, mais non les conditions de la vente. Observons d'ailleurs, pour nous en convaincre, que cela se vérifie s'agissant de la réserve du droit d'usufruit lui-même : à la différence d'une clause de jouissance différée, elle n'est pas fiscalement analysée comme étant une charge augmentative du prix671.