Opportunité de la convention de démembrement

Rapport du 119e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2023

– La liberté conventionnelle, splendeur du contrat. – Les principes légaux en matière de démembrement de propriété se regroupent autour de deux pôles. Le premier regroupe les obligations du nu-propriétaire ; toutes sont négatives (obligation de ne pas faire) ou seulement virtuelles (obligation de faire plus tard, s'il devient plein propriétaire). Le second comporte, à l'inverse, les obligations de l'usufruitier, au contraire, toutes positives (obligation de faire), dont l'irrespect peut être sanctionné pendant le cours du démembrement. Mais les règles prévues par la loi n'ont que peu de dimensions impératives, ce qui laisse toute sa place à l'ingénierie conventionnelle et à la personnalisation des solutions. Le lecteur pourra en juger par les exemples suivants⁶⁶².

La charge des gros travaux

– Qui paie quoi ? – Répétons-le : il n'y a aucune indivision entre usufruitier et nu-propriétaire, donc une autonomie totale de leurs droits respectifs, quoique liés par un même support. Pour cette raison, dans tous les cas où les règles du démembrement procèdent du régime légal, une jurisprudence particulièrement constante a toujours admis⁶⁶³ que le nu-propriétaire ne peut être contraint d'effectuer les grosses réparations en cours de démembrement, alors même que le poids de celles-ci est pourtant mis à sa charge par l'article 605, alinéa 2 du Code civil. L'usufruitier ne peut donc contraindre le nu-propriétaire à effectuer de telles réparations, fussent-elles nécessaires⁶⁶⁴, notamment pour permettre la location de l'immeuble démembré⁶⁶⁵, puisque ce nu-propriétaire est étranger aux relations juridiques nées du bail⁶⁶⁶. L'usufruitier ne peut donc pas non plus réclamer au nu-propriétaire le remboursement des dépenses qu'il aurait assumées en vue de pouvoir réaliser de gros travaux⁶⁶⁷. Mais il n'en est ainsi qu'en l'absence de convention contraire.

– Le champ étendu du contrat. – Le résultat impossible à atteindre au moyen d'un recours judiciaire peut aisément être obtenu par l'effet d'une convention. On peut ainsi :

créer une obligation positive pour le nu-propriétaire de réaliser les travaux dont il a la charge, y compris en cours de démembrement, en prévoyant des sanctions en cas d'inexécution, pouvant aller, pourquoi pas, jusqu'à la résolution du démembrement, et donc ici, de la vente ;
et/ou déplacer le curseur de répartition des charges énoncé par les alinéas 1 et 2 du Code civil, en définissant autrement la répartition de celles-ci.

La répartition des charges et travaux dans une convention de démembrement : un subtil exercice d'ingénierie notariale

Préambule : chacun reconnaîtra dans ce titre le reflet de celui du 118^e Congrès des notaires de France, réuni à Marseille en 2022. Qu'il nous soit permis d'exprimer, par ce bien modeste rappel, un hommage aux travaux de nos prédécesseurs.

1. Dans une convention appelée à régler l'exercice des droits respectifs de l'usufruitier et du nu-propriétaire d'un immeuble, la plus grande liberté règne sur les conventions des parties.

Ainsi, il est possible de prévoir que toutes les charges et tous les travaux seront du seul ressort de l'usufruitier, ce dont il peut découler bien des avantages futurs pour le nu-propriétaire. Pareille convention se rencontre plus souvent quand le démembrement est pratiqué en faveur d'un proche, donc à titre gratuit⁶⁶⁸. Mais il est parfaitement concevable dans le cas d'un démembrement effectué à titre onéreux en faveur d'un tiers, comme étant la contrepartie d'autres avantages tirés par l'usufruitier dans la convention (liberté de modification de la substance du bien, liberté de changement d'affectation, etc.). On peut encore prévoir exactement l'inverse : faire supporter exclusivement au nu-propriétaire les charges et travaux, et assortir la convention d'une obligation positive de les réaliser dès que la nécessité s'en présentera.

2. La plume du rédacteur devra toutefois être bien ajustée, car il lui faudra définir soigneusement la notion de nécessité, et la distinguer de travaux au caractère somptuaire que pourrait réclamer un usufruitier de mauvaise foi. Une telle clause peut rencontrer toute sa pertinence dans l'hypothèse où le bien est loué (il est d'ailleurs possible d'imaginer, si on le juge opportun, qu'elle ne s'activerait qu'en pareil cas de location, afin d'éviter de faire supporter au seul usufruitier la totalité des charges de travaux que le locataire, lui, pourra de toute façon exiger en vertu des droits qui lui sont propres). En effet, les grosses réparations au sens de la loi du 6 juillet 1989, que ladite loi met à la charge du bailleur (plein propriétaire ou usufruitier) sont bien plus nombreuses que celles définies à l'article 605 du Code civil⁶⁶⁹.

3. Le notaire devra aussi se souvenir qu'il est toujours garant de l'équilibre contractuel.

Une telle obligation, si elle est mise sur les seules épaules du nu-propriétaire, place celui-ci dans la situation du bailleur au niveau des charges… mais non des revenus, puisqu'il n'encaisse pas les loyers ! On peut y voir un manque d'équilibre. Pour le compenser, la convention pourrait stipuler que l'usufruitier devra, alors, un intérêt sur le montant de la dépense engagée, dans l'esprit de ce que prévoit d'ailleurs l'article 609 du Code civil, lorsque la charge s'impose légalement au nu-propriétaire.

4. Bien entendu, le poids des charges ainsi ventilées affectera la valorisation de la nue-propriété et de l'usufruit. En revanche, les obligations qui seraient ainsi conventionnellement imposées au nu-propriétaire, dans un acte de vente de la nue-propriété du bien, ne constituent pas une charge augmentative du prix pour le calcul des droits de mutation⁶⁷⁰. En effet, c'est seulement le contenu du droit cédé qui est modifié, et son prix de cession qui en est affecté, mais non les conditions de la vente. Observons d'ailleurs, pour nous en convaincre, que cela se vérifie s'agissant de la réserve du droit d'usufruit lui-même : à la différence d'une clause de jouissance différée, elle n'est pas fiscalement analysée comme étant une charge augmentative du prix⁶⁷¹.

L'hypothèse de la destruction du bien démembré

– Un cas qui n'est pas d'école. – En ces temps de multiplication des dommages observés du fait d'aléas climatiques (inondations, tempêtes, affaissements liés à l'assèchement des terres ou au contraire à des pluies diluviennes, etc.), il n'est pas forcément théorique de réfléchir à la disparition d'un bien par cas fortuit (sans compter les autres causes telles que les accidents, le vandalisme, les dommages de guerre, le terrorisme, etc., ou tout simplement la vétusté : qu'on se souvienne par exemple des immeubles effondrés rue d'Aubagne en novembre 2018 à Marseille, ou à Lille en novembre 2022). Dans ces situations extrêmes, où la reconstruction de l'immeuble est nécessaire si l'on veut continuer à en jouir, l'article 607 du Code civil précise que le nu-propriétaire, pas plus que l'usufruitier, n'est tenu d'y procéder.

Le plus souvent les assurances couvriront le risque⁶⁷². Encore faudra-t-il que les primes aient été réglées, et le montant du contrat ajusté aux coûts potentiels de reconstruction (dont l'inflation actuelle, en termes de matériaux et de main-d'œuvre, amènerait peut-être à devoir reconsidérer les plafonds de garantie prévus dans certaines polices). À défaut de convention, l'indemnité pourra être encaissée par l'usufruitier, sans que le nu-propriétaire puisse imposer la reconstruction⁶⁷³. De tels inconvénients pour le nu-propriétaire justifient la mise au point d'une convention, de manière à anticiper le sort de l'indemnité versée par l'assureur : obligation de remploi dans la reconstruction ou dans l'acquisition d'un autre support, quasi-usufruit avec conditions d'exercice et indexation de la dette de restitution, etc.

Charges de copropriété

– Définitions trop courtes du Code civil, face à la diversité des charges de copropriété. – En présence d'un logement soumis au statut de la copropriété, une convention pourra servir à préciser ou modifier la répartition des charges. Prenons l'exemple fréquent où ces charges communes procéderaient d'une décision de remplacement (non pas le seul entretien) d'un ascenseur, considéré par la jurisprudence⁶⁷⁴ comme un investissement en capital, qui maintient la valeur de l'immeuble, et à ce titre appelé à être financé par le nu-propriétaire du lot de copropriété ; par convention, il deviendrait possible de prévoir l'inverse, ou une participation commune au coût. Autres exemples : le remplacement de volets, au coût significatif, est considéré comme réparation d'entretien⁶⁷⁵ ; et plus encore, bien sûr, celui du ravalement de façade, qui peut engager un budget conséquent : bien qu'il concerne les murs porteurs, il n'affecte pas leur substance mais seulement leur revêtement, aussi le ravalement des bâtiments est-il considéré comme une réparation d'entretien⁶⁷⁶. Là encore, les parties pourront stipuler une participation ou une répartition différente, pour toute la durée du démembrement ou seulement une période de celui-ci (activation à compter d'un certain âge, ou à compter d'une mise en location, etc.).

Extinction du démembrement

Exercice sans doute délicat mais pas impossible, et potentiellement précieux pour les parties en termes de prévention des contestations, la convention pourra tenter une réglementation conventionnelle de la sanction de l'abus de jouissance, afin de préciser ce qui est prévu dans le régime légal par l'article 618 du Code civil.

Dans le même ordre d'idées, prévoir à quel stade et quelles conditions l'une et l'autre des parties pourraient demander la conversion de l'usufruit en rente viagère, pourrait être d'un grand intérêt le moment venu, en fonction de la situation concrète et des objectifs personnalisés que les deux parties entendront faire apparaître. On pourrait, a minima, convenir par avance des modalités de calcul de la rente (méthode choisie, paramètres pondérés ou non, etc.).

Le démembrement peut aussi prendre fin par la vente du bien, ou non. Comme évoqué plus haut, c'est là que l'article 621 du Code civil laisse une place magistrale à la convention, et donc aux solutions sur mesure, depuis la loi du 23 juin 2006.

Report du démembrement ou répartition des prix en cas de vente

Comme on l'a vu, le sort du prix global (ou plutôt de la somme englobant les deux prix, celui de l'usufruit et celui de la nue-propriété) dépend de la volonté des parties. Consigner à l'avance celle-ci dans le cadre de la convention pourra être précieux si les parties n'entendent pas que la cession conjointe de leurs droits sur le bien mette fin au démembrement, en prévoyant dès lors :

soit les conditions d'un remploi (réinvestissement uniquement sur un autre logement, ou sur tout autre actif ; choix de préséance de l'usufruitier, ou au contraire du nu-propriétaire ; etc.) ;
soit celles d'un quasi-usufruit, si aucun réinvestissement n'est rendu obligatoire. Les possibilités sont identiques à celles évoquées en matière d'indemnité d'assurance.