En effet, la vente moyennant rente viagère dans l'hypothèse d'un viager occupé cumule en réalité deux aléas en un : l'un relatif à l'incertitude quant à l'accès à la jouissance du bien (qui pèse sur l'acquéreur débirentier), et l'autre relatif à la réalité de ce qui sera payé sur la partie du prix convertie en rente (aléa qui pèse cette fois sur les deux parties). Dans la vente de nue-propriété moyennant prix en capital, si le second aléa disparaît, puisque le paiement du prix est ferme et définitif au jour de la vente646, le premier, en revanche, subsiste. Dit autrement, la vente moyennant rente viagère est aléatoire pour les deux parties, la vente de nue-propriété ne l'est que pour l'acquéreur (le prix qu'il aura déboursé pour acquérir la nue-propriété s'avérera économiquement trop élevé, si la privation de jouissance dure trop longtemps).
L'absence d'aléa affectant le paiement ne signifie pas absence totale d'aléa
L'absence d'aléa affectant le paiement ne signifie pas absence totale d'aléa
Rapport du 119e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2023
– Un seul aléa suffit. – En effet, l'usufruit (en tous cas s'il a été stipulé à durée indéterminée) s'éteindra seulement avec le décès de son titulaire, à une date par définition inconnue. Du fait de ce caractère aléatoire, la vente avec réserve d'usufruit viager ne peut faire l'objet d'une action en rescision pour lésion647.
L'aléa chasse la lésion… oui, mais à quelles conditions ?
1. Une vente est aléatoire lorsqu'il est impossible d'établir, au moment de celle-ci, si les prestations respectives sont équivalentes ou non. Pour cette raison, on ne peut alors dire si le contrat est ou n'est pas lésionnaire. Ainsi, une vente moyennant rente viagère n'est pas rescindable pour lésion (ou plutôt aujourd'hui, n'est plus susceptible de faire l'objet d'une action en complément de prix).
2. La jurisprudence a été longtemps divisée sur le point de savoir si le caractère aléatoire (et donc la nature non rescindable de la vente) imposait que l'aléa pèse sur les deux parties. Aujourd'hui, la Cour de cassation semble développer une position visant à reconnaître le caractère aléatoire dès lors que la prestation d'une seule des parties est incertaine, combinant les articles 1108 et 1964 du Code civil pour estimer que l'aléa existe dès lors qu'au moment de la formation du contrat, les parties ne peuvent apprécier l'avantage qu'elles en retireront, parce que celui-ci dépend d'un événement incertain648.
3. L'appréciation de l'aléa relève cependant de la compétence exclusive des juges du fond. La Cour de cassation leur laisse une totale souveraineté649 pour déterminer au cas par cas s'il existe un aléa ou non. Or, celui-ci a été identifié comme grevant une vente avec réserve d'usufruit au profit du vendeur650, ou même une vente avec réserve d'un droit d'usage et d'habitation651. Une telle vente n'est donc pas susceptible de faire l'objet d'une action en complément de part, même si, dans l'hypothèse d'un décès rapide du vendeur usufruitier, l'acquéreur revendait la pleine propriété pour un prix fortement revalorisé par rapport à la valeur initiale de cette pleine propriété.
Indépendamment de la plus-value économique que le prix du bien peut connaître du fait de la fluctuation des marchés, la plus-value mécanique dégagée par l'acquéreur du fait de l'extinction de l'usufruit peut, selon ses modalités de financement, produire des effets collatéraux en termes de créances entre époux, de récompenses ou de rapport de la libéralité employée à l'acquisition. On en lira le détail sur l'extension numérique du présent rapport.
Des effets collatéraux de l'achat de la nue-propriété d'un logement sur les créances, récompenses, réunion fictive et rapports
1. L'acquéreur est un époux ou un partenaire ayant emprunté auprès de son conjoint
1.1 – Créances légalement réévaluables et récompenses. Ce sera le cas d'un époux ou d'un partenaire dont une partie du budget aura été avancée par son conjoint, donnant lieu à une créance entre époux ou entre partenaires. Sauf convention contraire, le remboursement de la créance sera du profit subsistant dans le patrimoine emprunteur au moment de ce remboursement, par application des articles 1543, 1479 et 515-7, dernier alinéa du Code civil, qui font tous renvoi direct ou indirect à l'article 1469 du même code, lequel est comme on sait basé sur ce raisonnement. De même, si l'acquisition est réalisée dans le cadre d'un mariage en communauté, et qu'une récompense est générée652, elle sera liquidée à la dissolution du régime, conformément aux alinéas 2 et 3 de l'article 1469 du Code civil, c'est-à-dire en tenant compte de la plus forte des deux sommes que constituera soit la dépense faite, soit le profit subsistant.
1.2 – Quelle base de calcul : pleine ou nue-propriété ? Dans toutes ces hypothèses, si au moment de l'exigibilité de la créance ou de la récompense, l'usufruit du vendeur s'est éteint, c'est naturellement la pleine propriété du logement qui figurera dans le patrimoine de l'acquéreur-emprunteur. De ce fait, le profit subsistant dans ce patrimoine sera bien celui correspondant à cette propriété pleine et entière, et non pas seulement à la nue-propriété. En conséquence, il conviendra de calculer d'abord la contribution du patrimoine créancier dans le financement de la nue-propriété, puis de reporter cette fraction sur la valeur en pleine propriété du bien, telle qu'existante au jour de la liquidation653.
2. L'acquéreur est un donataire ayant recueilli à titre gratuit les fonds nécessaires au financement
2.1 – Rapport des fonds ou de leur cible ? C'est ici l'hypothèse, fréquente en pratique, d'un donataire (un enfant par exemple) destinataire d'un don en numéraire, qui en investit le montant dans l'acquisition d'un bien en nue-propriété. Au décès des donateurs, se posera la question de la réunion fictive de cette libéralité (et de son rapport, s'il n'a pas été procédé par donation-partage). Comment procéder lorsque l'usufruitier du logement est prédécédé, la pleine propriété étant désormais consolidée dans le patrimoine du donataire ?
2.2 – On sait qu'en vertu de l'article 860-1 du Code civil, les opérations de réunion fictive et de rapport doivent prendre en compte la valeur actualisée du bien subrogé. Cela étant, cette réunion fictive doit-elle être calculée en tenant compte de la nue-propriété initialement acquise, ou de la pleine propriété désormais détenue par le donataire ? La Cour de cassation s'est positionnée avec force en faveur de la deuxième branche de l'alternative. Écartant vigoureusement les arguments du pourvoi654, elle décide au contraire qu'« en application de l'article 922 du Code civil, une donation de somme d'argent ayant servi à acquérir la nue-propriété d'un bien immobilier doit être réunie fictivement aux biens existants au décès, en vue de former la masse de calcul de la réserve et de la quotité disponible, pour la valeur de cet immeuble estimée au jour de l'ouverture de la succession, d'après son état à l'époque de son acquisition »655.
2.3 – Un commentateur avisé656 expose le détail de ce raisonnement comme suit : qu'il s'agisse d'une donation de la nue-propriété d'un bien avec réserve d'usufruit, ou comme en l'espèce, de la donation d'une somme d'argent ayant servi à acquérir un bien en nue-propriété, l'extinction de l'usufruit par le décès de son titulaire (C. civ., art. 617) commande de réunir fictivement la valeur de la pleine propriété du bien donné ou subrogé, estimée au jour du décès, compte tenu de son état au jour de la donation ou de son acquisition. La valeur à réunir fictivement à celle des biens existants sera donc toujours celle de la pleine propriété du bien donné ou subrogé, pour peu qu'elle soit reconstituée sur la tête du donataire au jour où intervient le décès du donateur657.