L'évaluation réaliste du droit acquis

– Le prix de la nue-propriété découle de l'évaluation préalable de l'usufruit. – Acquérir la nue-propriété d'un logement suppose de convenir du prix que représente ce droit, donc de déterminer en amont la valeur de l'usufruit réservé par le vendeur, afin de la déduire du prix de marché de la propriété entière dudit logement. Ce qui, nécessairement, implique de déterminer avec soin :

– L'usufruit : autant de prix que de situations. – Le lecteur aura remarqué qu'à aucun moment les développements qui précèdent n'ont fait référence au barème fiscal d'estimation de l'usufruit (CGI, art. 669). Certes, depuis sa refonte⁶⁵⁸ celui-ci a vocation à s'appliquer tant aux opérations à titre onéreux qu'à celles à titre gratuit. Dans les deux domaines, cette application obligatoire ne concerne que le calcul des droits de mutation. Dans les rapports privés entre les parties, le mode d'évaluation est libre, même si, bien sûr, il doit être justifié et fondé sur des paramètres réalistes. En cela, l'évaluation du droit acquis revêt une importance capitale, puisque c'est la contrepartie de l'objet du contrat. Elle doit être estimée de façon aussi fine et exacte que possible⁶⁵⁹. De nombreuses publications fondatrices ont exposé et justifié en détail ces raisonnements et modes de calcul, auxquelles nous ne pourrions rien ajouter⁶⁶⁰.

– Méthode identique lors d'une éventuelle revente. – La même méthode sera appliquée en cas de vente convenue entre nu-propriétaire et usufruitier en cours de démembrement. Le produit d'une telle cession correspond alors à deux prix de vente, puisque même si le prix est stipulé globalement, la vente de la chose fait naître autant de créances de prix qu'il y a de cédants. En effet, nous sommes en présence d'un démembrement de propriété, non d'une d'indivision : dès lors, il n'y a pas plus d'indivision sur le prix qu'il n'en existait sur la chose⁶⁶¹. La solution est consacrée, depuis la réforme du 23 juin 2006, par l'article 621 du Code civil. En cas de vente simultanée de l'usufruit et de la nue-propriété d'un bien, le prix total de ce bien se répartit entre le prix de son usufruit et le prix de la nue-propriété, qu'il faut donc bien estimer pour parvenir à une ventilation juste très exactement selon les mêmes critères que ceux que nous avons décrits plus haut. Mais, comme le précise cet article du code, une telle ventilation n'aura lieu d'être que si telle est la volonté des titulaires de droits démembrés, autrement dit, à défaut seulement de convention contraire.