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Ingénierie notariale et défiscalisation immobilière
2022
Si, dans le cadre des conseils patrimoniaux et liés aux investissements de nos clients, nous devons être capables de connaître les dispositifs existants en matière de régimes fiscaux de faveur (Sous-section I), nous devons aussi mesurer les limites de nos conseils en la matière, et les risques à appréhender afin de ne pas engager notre responsabilité (Sous-section …
L'impact de la réforme de l'abus de droit sur les stratégies patrimoniales et le devoir de vigilance du notaire
2022
– Vérifier la justification économique et le but principal de l'opération. – Il conviendra donc, dans chaque cas particulier, de procéder à une analyse du montage envisagé, au regard des dispositions de l'article L. 64 A du Livre des procédures fiscales, afin notamment de vérifier qu'il dispose, outre l'intérêt fiscal, d'une réelle justification autre que …
Abus de droit et SCI
2022
– Exemple de condamnation. – Nous mentionnerons ici un arrêt du Conseil d'État du 8 février 2019 190 : dans une espèce où un propriétaire avait cédé sa résidence secondaire à la SCI familiale dont son épouse et lui étaient associés à hauteur de 90 % du capital (les 10 % restants étant détenus par leurs enfants) et où, immédiatement après la vente, les époux avaient pris la villa en location et réalisé d'importants travaux ayant abouti à la constatation de déficits fonciers que les époux associés avaient déduits de leurs revenus imposables, le Conseil d'État a jugé l'abus de droit caractérisé …
Abus de droit et SCI
2022
– Importance de la motivation lors de la création d'une SCI. – La société civile immobilière est un outil privilégié de gestion et transmission du patrimoine, présentant des avantages fiscaux, notamment lorsqu'elle est combinée avec une option pour l'impôt sur les sociétés. Mais sa création doit être motivée également par un objectif autre que fiscal, afin de ne pas risquer l'abus de …
Abus de droit et opérations de « donation-cession »
2022
– Donation-cession et convention de quasi-usufruit. – Il est possible de prévoir une convention de quasi-usufruit sur le prix de cession. Mais elle doit intervenir en amont de l'opération de cession, pour éviter que la donation de nue-propriété soit considérée comme fictive et l'usufruitier tenu pour seul vendeur du bien. En pratique, tout doit être fixé dans l'acte de donation, seule la matérialité du quasi-usufruit devant être constatée, post-cession, dans un acte complémentaire. Les termes de la convention de quasi-usufruit et de l'acte de donation seront déterminants à cet égard. Le …
Abus de droit et ingénierie notariale
2022
– Précision. – Dans les développements qui suivent, et sauf précision contraire, le terme « abus de droit » renvoie à la notion d'abus de droits classique et à la notion de mini-abus de droit. …
Le recours au pacte tontinier dans un cadre sociétaire
2022
– Vigilance sur la rétroactivité de la tontine. – Le mécanisme de la tontine repose sur la rétroactivité d'une double condition : condition suspensive de la survie de chacun des acquéreurs et condition résolutoire du décès de chacun d'eux. La rétroactivité de la condition formulée de manière expresse permet d'échapper à la nullité des pactes sur succession future 165 . Suite à l'ordonnance n o 2016-131 du 10 février 2016 prise en son article 3, dont est issu le nouvel article 1304-6, alinéa 1 du Code civil 166 , la réalisation d'une condition suspensive ne joue plus par principe …
Le recours au pacte tontinier dans un cadre sociétaire
2022
– Nullité de la tontine postérieure à l'acte d'acquisition. – Il n'est pas possible de conclure un pacte tontinier postérieurement à l'acte d'acquisition, puisque dans ce cas la clause ne rétroagirait qu'au jour de l'acte complémentaire. Le bien aurait donc appartenu, pendant la période entre l'acquisition et l'acte complémentaire, au prémourant, et la prohibition des pactes sur succession future trouverait à …
Le recours au pacte tontinier dans un cadre sociétaire
2022
– Régime fiscal. – Dans l'hypothèse d'une clause de tontine insérée dans les statuts d'une société, seuls sont dus les droits de mutation à titre onéreux . L'application de l'article 754 A du Code général des impôts (conduisant à la perception des droits de mutation à titre gratuit, actuellement au taux de 60 % entre concubins) est écartée, la clause de tontine n'étant pas insérée « dans un contrat d'acquisition en commun », mais dans les statuts d'une société constituée entre les acquéreurs. Une réponse ministérielle de 1979 156 et un arrêt rendu par la cour d'appel de Chambéry du 18 …
Ingénierie notariale, démembrement de propriété et société
2022
– Rédaction ingénieuse des statuts de la société, et répartition des droits de vote et des droits financiers. – Enfin, par une rédaction ingénieuse des statuts en matière de répartition des droits de vote 137 et des droits financiers entre usufruitier et nu-propriétaire des parts sociales de la société propriétaire de l'immeuble démembré, l'usufruitier pourra avantager le nu-propriétaire sans taxation. L'ingénierie rédactionnelle des statuts permettra d'aménager certaines règles contraignantes du Code civil en matière de démembrement d'un actif immobilier. Nous renvoyons ici à la clause …