La possibilité de composer librement l'assiette de son projet sur plusieurs unités foncières non contiguës nous paraît être la solution permettant la gestion et la sanctuarisation des espaces identifiés comme susceptibles de relever de l'intérêt collectif et d'intérêt commun pour relever les défis environnementaux. Un projet dont la densité induirait une disparition d'espaces verts et paysagers ou conduisant à une imperméabilisation du sol devrait pour son acceptabilité être associé à une opération de renaturation ou de pérennisation d'espaces naturels urbains qui, même non contigus, participent de l'équilibre environnemental assigné au projet778.
De la même façon, un projet immobilier développé sur une friche requalifiée en écoquartier devrait voir sanctuarisés son assiette, son volet paysager et sa composante végétale. Car aujourd'hui rien n'interdit, dans le cadre d'un renouvellement urbain de type SRU, d'envisager un projet qui une fois réalisé pourrait être modifié dans sa composante paysagère, voire dans son périmètre pour recouvrer de nouveau la possibilité de densifier.
L'arrêt Association de défense de l'environnement du parc de Maisons-Laffitte rendu par le Conseil d'État le 29 novembre 2023779 en est la traduction ultime, l'instruction ne pouvant et ne devant être conduite qu'au regard du projet soumis à l'appréciation des services indépendamment de la circonstance que la construction dont est détachée la future assiette de la construction en devienne non conforme780, la conformité du projet de division foncière aux règles d'urbanisme s'appréciant à l'aune du périmètre du lotissement tel que défini librement par le lotisseur, incluant ou non les parties déjà bâties du terrain objet de la division.
Bien entendu cet arrêt conserve son intérêt et toute sa justification dans le cadre des processus de densification de tissus urbains pavillonnaires (BIMBY), mais son application générale semble en dehors de ces cas à rebours de la volonté des collectivités de renaturer et pérenniser les îlots de fraîcheur, maintenir des espaces de lutte contre la chute de la biodiversité dans le cadre des externalités positives et de la satisfaction des objectifs de zéro artificialisation nette.
La sanctuarisation de ces espaces et la pérennité de l'assiette ne seraient ainsi prescrites que pour les programmes immobiliers à l'exception de l'habitat pavillonnaire. Ces espaces « réservés » pourraient alors valablement, et indépendamment de leur surface, rentrer dans la computation des terrains aujourd'hui exclus du décompte ZAN.