L'éligibilité à la GPC commercialisée par la SAR

– Un champ d'application plus large que celui de la SMABTP. – La SAR dispose d'une capacité de souscription pour des dossiers éligibles jusqu'à 130 millions d'euros de risques, voire au delà. Cependant, la SAR précise que « les dossiers de plus grande ampleur sont soumis à l'accord préalable de la compagnie d'assurance. Nous avons déjà couvert une opération de construction d'un complexe tertiaire pour un montant de garantie de 212 M€ au bénéfice d'un maître d'ouvrage international »⁷³⁶.

L'assurance ne se limite pas au recours à l'encontre des permis de construire. Elle peut être souscrite pour les recours contre toutes les autorisations d'urbanisme, notamment les permis d'aménager. Elle est proposée également en couverture de risques de recours à l'encontre des autorisations commerciales, des autorisations au titre des établissements recevant du public, ou des installations classées pour l'environnement. Les collectivités publiques peuvent aussi y souscrire dans le cadre de la création de zone d'aménagement concerté, de concession d'aménagement ou d'opération d'expropriation.

Les opérations éligibles sont diverses : programme immobilier résidentiel (y compris pour les opérations des offices publics de l'habitat) tertiaire, logistique, hôtellerie, centres commerciaux, jardinerie…

Le marché de cette assurance couvre de manière équilibrée l'ensemble du territoire français⁷³⁷.

En pratique, le marché des particuliers est inexistant et les souscripteurs sont :

– L'adhésion à la GPC peut être réalisée concomitamment à la maîtrise du foncier ou postérieurement à celle-ci. – Lorsque la GPC est souscrite au stade de la maîtrise du foncier, elle est au bénéfice de l'acquéreur (promoteur-constructeur). L'objectif est alors d'éviter d'attendre le caractère définitif du permis de construire pour régulariser l'acte de vente et, le cas échéant, de limiter le jeu d'une éventuelle indexation du prix stipulé dans la promesse de vente.

L'adhésion à la GPC peut également être réalisée postérieurement à la maîtrise du foncier. L'utilité du dispositif est alors de permettre le démarrage ou la poursuite du chantier, et de signer les ventes en l'état futur d'achèvement.

– La police peut être souscrite avant ou après la survenance d'un recours en annulation. – La souscription de la GPC avant recours doit avoir lieu au plus tard dans les quinze jours de la délivrance de l'arrêté de permis de construire. En présence d'un recours, la GPC doit être souscrite dans les trente jours suivant la notification du recours auprès du titulaire de l'autorisation.

– L'instruction du dossier. – Une fois saisi, le courtier distributeur de la police instruit le dossier et le présente à la SAR. La SAR établira une étude tarifaire préalable de la phase assurantielle transmise au candidat-souscripteur dans le délai d'un mois.

L'étape suivante, d'une durée de soixante à quatre-vingt-dix jours, est consacrée à la réalisation d'un rapport d'éligibilité finale à la GPC. Elle se décompose en deux phases : une phase d'analyse et une phase de prévention des risques.

– La phase d'analyse. – Le permis de construire (ou sa demande le cas échéant) fera l'objet systématiquement d'un double audit par des cabinets d'avocats spécialisés et indépendants. Deux audits donc, pour permettre à la SAR de confronter les points de vue. Pour les opérations de grande ampleur impliquant une couverture supérieure à 100 millions d'euros, un troisième audit sera réalisé.

Les auditeurs sont des cabinets renommés, disposant d'expertises pluridisciplinaires indispensables à la maîtrise du contexte juridique de l'autorisation de construire (droit de l'urbanisme, droit de la construction, droit de l'environnement). L'assureur s'assurera de la bonne couverture de l'assurance professionnelle de chacun.

Le plus souvent, ces audits viendront en complément de celui qui aura été diligenté par le candidat-souscripteur.

– La phase de prévention. – Lorsque la demande de permis de construire n'a pas encore eu lieu, la SAR pourra demander que celle-ci soit modifiée pour tenir compte des préconisations des auditeurs.

Pour les demandes d'adhésion à l'assurance après la délivrance de l'arrêté de permis de construire, l'assureur pourra notamment conditionner l'éligibilité à l'assurance au dépôt d'une demande de permis de construire modificatif. Ce sera le cas dans 90 % des dossiers instruits.

En moyenne, depuis ces deux dernières années, la SAR réalise soixante-cinq audits par an. En grande partie grâce aux actions préventives dont la SAR est à l'initiative pour corriger les sujets mis en évidence pendant la phase d'audit, plus de 72 % des demandes de souscription sont éligibles à l'assurance.

Le processus d'analyse des risques de recours est si efficace que l'éligibilité à la GPC est un atout majeur pour supprimer les risques inhérents à l'existence d'un recours. Dans 80 à 90 % des cas, l'éligibilité à l'assurance ne sera pas suivie de la souscription de l'assurance, car le candidat-souscripteur n'en aura plus besoin. En effet, non seulement l'éligibilité à l'assurance rassure les banques et les fournisseurs, mais elle est également de nature à constituer un outil de dissuasion à l'encontre des recours ou de leur poursuite. L'éligibilité à l'assurance participe donc à la création d'une chaîne de valeur.

Forte de ce succès, la SAR constate que le nombre de saisines qu'elle reçoit en vue de se prononcer sur l'éligibilité à l'assurance recours est en constante augmentation.

Une fois le dossier éligible à la GPC, la police peut être souscrite.

– La prime d'assurance. – La prime d'assurance est calculée en fonction du chiffre d'affaires du programme. En 2024, son taux est de 1, % HT. Elle fait l'objet d'un versement unique dans les dix jours de la date d'effet de la police.

Les honoraires des avocats en charge des audits incombent au candidat-souscripteur.