La couverture assurantielle

La couverture assurantielle

Rapport du 120e Congrès des notaires 2024 - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2024
– Absence de condition résolutoire. – Un sinistre est considéré comme constitué dès lors que les trois conditions cumulatives suivantes sont remplies :
  • un ou plusieurs requérant(s) conteste(nt), par un ou des recours devant le juge administratif, la validité du permis de construire et/ou du permis de construire modificatif ;
  • est prononcée, par le juge administratif, et quel que soit le degré de juridiction, la suspension et/ou l'annulation du permis de construire et/ou du permis de construire modificatif :
  • cette suspension et/ou cette annulation du permis de construire et/ou du permis de construire perdure(nt) plus de douze mois sans que puisse être obtenue la régularisation du projet immobilier ou, exclusivement pour les polices souscrites « avant recours », sans possibilité de transaction avec le requérant.
– Le périmètre de l'indemnisation dépend du type de GPC souscrit. – Il en existe trois catégories :
  • GPC Foncier : elle correspond à la police souscrite avant la maîtrise du foncier. L'indemnisation est forfaitaire et correspond à 120 % de la valeur du terrain à bâtir au jour de son acquisition. Cette valeur correspond contractuellement au prix du terrain acquitté par l'assuré, majoré des droits de mutation738 ;
  • GPC Maître d'ouvrage : elle correspond à la police souscrite par le maître d'ouvrage dans le cadre d'un projet destiné à son propre usage. L'indemnisation correspond à 100 % du coût global de la construction ;
  • GPC Acquéreur /Promoteur : elle correspond à la police souscrite par un vendeur en l'état d'achèvement ou en l'état futur de rénovation postérieurement à la maîtrise foncière. Le promoteur tout comme les acquéreurs en l'état futur d'achèvement en sont les bénéficiaires. Le promoteur sera indemnisé uniquement dans l'hypothèse où le sinistre survient avant la livraison. L'indemnisation sera égale à la valeur des lots restant la propriété du promoteur, déterminée en fonction de l'état des travaux, sous réduction d'une franchise de 20 %.
Pour ce qui est de l'acquéreur en l'état futur d'achèvement, l'indemnisation ne jouera pas si ce dernier s'oppose à une demande de permis de construire modificatif en vue de régulariser l'autorisation de construire ou à une transaction avec le requérant.
L'acte de VEFA ne stipule pas de condition résolutoire en cas de survenance du sinistre, à la différence de la mécanique organisée dans la GPC commercialisée par la SMABTP.
L'acquéreur a le choix entre conserver son bien ou le céder à la compagnie d'assurance. Son indemnisation différera selon l'option qu'il devra choisir dans le délai de six mois à compter de la survenance du sinistre.
Si l'acquéreur opte pour la cession de son bien à la compagnie d'assurance, il percevra une indemnité forfaitaire correspondant :
  • en cas de sinistre avant la livraison, à 100 % des appels de fonds versés par l'acquéreur ;
  • en cas de sinistre postérieurement à la livraison, à 100 % du prix d'acquisition.
Dans les deux cas, l'assureur versera en surplus à l'acquéreur 20 % du prix d'acquisition du bien au titre des pertes indirectes forfaitaires et prend à sa charge les frais de mutation de la cession à son profit.
Si l'acquéreur préfère conserver la propriété de son bien, il percevra une indemnité équivalente à celle qu'il aurait perçue en cas de cession réduite de la valeur résiduelle du bien, évalué à dire d'expert au jour du sinistre.
Cette liberté de conserver ou de céder son bien est conçue pour l'assureur comme un avantage pour l'acquéreur, puisqu'il peut poursuivre son projet à ses risques et périls.
Ce dispositif questionne cependant, et sera analysé dans les conditions de déploiement de l'assurance.
Il est très difficile voire impossible de disposer de chiffres sur les sinistres constatés, et donc de dresser un bilan objectif de la GPC. Son utilisation est par ailleurs à ce jour très confidentielle compte tenu de sa complexité de mise en œuvre et de son coût très important pour les opérateurs. Ceci étant, la SAR indique n'avoir eu à indemniser qu'un seul sinistre durant les dix dernières années.

Synthèse

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