– Bail emphytéotique. – La question se pose de savoir si le bail emphytéotique peut être utilisé pour permettre à un porteur de projet de justifier de la mise en œuvre de mesures de compensation.
À première vue, cela semble possible. Mais à y regarder de plus près, nous pensons que ce type de contrat n'est en réalité pas totalement adapté.
En effet, le bail emphytéotique est caractérisé par le fait que le preneur dispose d'une grande liberté d'action, le bailleur n'ayant pas le droit de lui imposer une quelconque obligation, que ce soit pour réaliser des travaux257, imposer des modalités de gestion d'un site, etc.
Il n'est pas non plus loisible au bailleur d'imposer une destination au preneur, c'est-à-dire de le contraindre à utiliser le bien objet du bail pour un usage précis258.
La jurisprudence, constante en la matière, disqualifie ainsi un bail emphytéotique en bail ordinaire celui qui contiendrait de telles obligations, faisant ainsi perdre au preneur son droit réel. Certaines juridictions ont également considéré que de telles clauses sont réputées non écrites.
Compte tenu de ce qui précède, le bail emphytéotique ne permet pas d'imposer au preneur, débiteur de l'obligation de compensation, de mettre en œuvre celles-ci.
Un bail emphytéotique environnemental
Nous regrettons vivement que l'outil du bail emphytéotique soit si peu adapté, tant son caractère se prête à la réalisation de mesures de compensation (ne serait-ce que par sa durée et son caractère constitutif de droits réels immobiliers).
Pour pallier ce défaut, nous serions tentés de souhaiter la création d'une nouvelle catégorie de bail constitutif de droit réel, le « bail réel environnemental ». Néanmoins, face à la multiplication des nouveaux types de contrats constitutifs de droits réels immobiliers, nous appelons de nos vœux que les dispositions des articles L. 451-1 et suivants du Code rural et de la pêche maritime sur le bail emphytéotique puissent être adaptées en vue de permettre la conclusion d'une variante à vocation environnementale.