Contrats conclus avec des personnes de droit privé

Rapport du 120e Congrès des notaires 2024 - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2024

Contrats possibles

– Catégories. – Sans entrer dans leur détail, tant ces formes contractuelles sont connues des praticiens, nous pouvons noter cinq grandes catégories de contrats dont il est acquis selon nous qu'ils peuvent être mis en œuvre, leur régime juridique ne présentant pas d'incompatibilité avec les contraintes de la mise en place d'une mesure de compensation : la servitude ; le bail civil ; le prêt à usage ; le contrat de prestation de services ou de gestion ; le bail rural.

Sur ce dernier point, on peut sans doute se demander si le bail rural est de nature à satisfaire à l'obligation prévue par l'article L. 163-2 du Code de l'environnement. Cela est possible selon nous si le débiteur des mesures de compensation a lui-même le statut de fermier, ce qui sera rarement le cas en pratique.

Une autre façon de procéder consisterait à conclure un bail rural tripartite, entre le bailleur propriétaire, le maître d'ouvrage débiteur de l'obligation et le fermier exploitant. Si le terrain sur lequel sont envisagées des mesures de compensation fait déjà l'objet d'un bail rural, il pourrait être envisagé de conclure une convention tripartite adossée au bail rural dont l'objet serait de permettre au maître d'ouvrage de déléguer la mise en œuvre des mesures de compensation à l'exploitant, avec l'accord du propriétaire. Ce bail est à distinguer du bail rural environnemental qui constitue une forme particulière de contrat de compensation qui sera examinée plus loin.

Pour finir, on peut se demander si l'acquisition de l'usufruit temporaire pourrait constituer un outil utile à la compensation. Nous n'avons pas connaissance d'exemple où cela a pu être mis en œuvre, il convient donc de l'envisager avec la prudence qui s'impose à la nouveauté.

Contrats à écarter

– Limites à la liberté contractuelle. – Certaines catégories de contrats apparaissent incompatibles avec l'objet ou les caractères d'une compensation environnementale. Il en va ainsi, selon nous, du bail à construction, de la vente à réméré, ainsi que de la vente sous condition résolutoire.

– Bail à construction. – Si le contrat à conclure entre le porteur de projet et le propriétaire foncier doit définir la nature des mesures de compensation et leurs modalités de mise en œuvre, cela exclut à notre sens de recourir au bail à construction.

Ce type de bail comporte en effet comme obligation essentielle à la charge du preneur celle d'édifier une construction (ou de procéder à la restructuration d'un bâtiment telle qu'elle s'assimile à une construction neuve)²⁵⁶. Or, il nous semble difficile de concevoir une telle obligation pour mettre en œuvre des mesures de compensation dont l'objet même est de permettre la renaturation d'un site ou sa réhabilitation environnementale. Ce qui constitue l'essence même du bail à construction est incompatible avec l'idée de zéro artificialisation nette. Pour cette raison, il doit selon nous être écarté.

– Vente à réméré. – La vente à réméré, prévue aux articles 1659 et suivants du Code civil, reviendrait à ce que le propriétaire foncier cède son terrain au porteur de projet afin qu'il réalise dessus des mesures de compensation. Ce dernier, une fois les mesures réalisées, serait tenu de restituer le terrain au propriétaire initial si celui-ci décidait de faire jouer la faculté de réméré.

À première vue séduisante, cette solution n'est toutefois pas adaptée en l'état actuel du droit positif :

du fait de la durée limitée à cinq ans (C. civ., art. 1660), elle nous semble bien trop courte à l'échelle de certaines mesures de compensation ;
du fait que la faculté de réméré n'est pas conditionnée à la bonne fin des mesures de compensation ;
du fait de l'obligation pour le vendeur de rembourser non seulement le prix principal, mais encore les frais et loyaux coûts de la vente, les réparations nécessaires et celles qui ont augmenté la valeur du fonds (C. civ., art. 1673). Autrement dit, le vendeur pourrait être amené à rembourser le porteur de projet des dépenses réalisées pour mettre en œuvre les mesures de compensation, ce qui est contraire avec l'idée même de la séquence ERC et du principe « pollueur-payeur ».

Malgré tout, envisager un transfert en pleine propriété au profit du porteur de projet peut s'avérer utile dans certains cas. En particulier si celui-ci bénéficie d'une subvention dont l'une des conditions est d'être propriétaire. Pour cette raison, il nous semblerait intéressant d'explorer la possibilité d'adapter le régime de la vente à réméré pour la rendre compatible avec les mesures de compensation.

– Vente sous condition résolutoire. – La vente sous condition résolutoire nous paraît devoir être également écartée compte tenu des dangers qu'elle présente pour l'acte de vente lui-même et les questions que soulève la restitution du terrain.

Contrats posant question

– Bail emphytéotique. – La question se pose de savoir si le bail emphytéotique peut être utilisé pour permettre à un porteur de projet de justifier de la mise en œuvre de mesures de compensation.

À première vue, cela semble possible. Mais à y regarder de plus près, nous pensons que ce type de contrat n'est en réalité pas totalement adapté.

En effet, le bail emphytéotique est caractérisé par le fait que le preneur dispose d'une grande liberté d'action, le bailleur n'ayant pas le droit de lui imposer une quelconque obligation, que ce soit pour réaliser des travaux²⁵⁷, imposer des modalités de gestion d'un site, etc.

Il n'est pas non plus loisible au bailleur d'imposer une destination au preneur, c'est-à-dire de le contraindre à utiliser le bien objet du bail pour un usage précis²⁵⁸.

La jurisprudence, constante en la matière, disqualifie ainsi un bail emphytéotique en bail ordinaire celui qui contiendrait de telles obligations, faisant ainsi perdre au preneur son droit réel. Certaines juridictions ont également considéré que de telles clauses sont réputées non écrites.

Compte tenu de ce qui précède, le bail emphytéotique ne permet pas d'imposer au preneur, débiteur de l'obligation de compensation, de mettre en œuvre celles-ci.

Un bail emphytéotique environnemental

Nous regrettons vivement que l'outil du bail emphytéotique soit si peu adapté, tant son caractère se prête à la réalisation de mesures de compensation (ne serait-ce que par sa durée et son caractère constitutif de droits réels immobiliers).

Pour pallier ce défaut, nous serions tentés de souhaiter la création d'une nouvelle catégorie de bail constitutif de droit réel, le « bail réel environnemental ». Néanmoins, face à la multiplication des nouveaux types de contrats constitutifs de droits réels immobiliers, nous appelons de nos vœux que les dispositions des articles L. 451-1 et suivants du Code rural et de la pêche maritime sur le bail emphytéotique puissent être adaptées en vue de permettre la conclusion d'une variante à vocation environnementale.