– Limites à la liberté contractuelle. – Certaines catégories de contrats apparaissent incompatibles avec l'objet ou les caractères d'une compensation environnementale. Il en va ainsi, selon nous, du bail à construction, de la vente à réméré, ainsi que de la vente sous condition résolutoire.
Contrats à écarter
Contrats à écarter
Rapport du 120e Congrès des notaires 2024 - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2024
– Bail à construction. – Si le contrat à conclure entre le porteur de projet et le propriétaire foncier doit définir la nature des mesures de compensation et leurs modalités de mise en œuvre, cela exclut à notre sens de recourir au bail à construction.
Ce type de bail comporte en effet comme obligation essentielle à la charge du preneur celle d'édifier une construction (ou de procéder à la restructuration d'un bâtiment telle qu'elle s'assimile à une construction neuve)256. Or, il nous semble difficile de concevoir une telle obligation pour mettre en œuvre des mesures de compensation dont l'objet même est de permettre la renaturation d'un site ou sa réhabilitation environnementale. Ce qui constitue l'essence même du bail à construction est incompatible avec l'idée de zéro artificialisation nette. Pour cette raison, il doit selon nous être écarté.
– Vente à réméré. – La vente à réméré, prévue aux articles 1659 et suivants du Code civil, reviendrait à ce que le propriétaire foncier cède son terrain au porteur de projet afin qu'il réalise dessus des mesures de compensation. Ce dernier, une fois les mesures réalisées, serait tenu de restituer le terrain au propriétaire initial si celui-ci décidait de faire jouer la faculté de réméré.
À première vue séduisante, cette solution n'est toutefois pas adaptée en l'état actuel du droit positif :
- du fait de la durée limitée à cinq ans (C. civ., art. 1660), elle nous semble bien trop courte à l'échelle de certaines mesures de compensation ;
- du fait que la faculté de réméré n'est pas conditionnée à la bonne fin des mesures de compensation ;
- du fait de l'obligation pour le vendeur de rembourser non seulement le prix principal, mais encore les frais et loyaux coûts de la vente, les réparations nécessaires et celles qui ont augmenté la valeur du fonds (C. civ., art. 1673). Autrement dit, le vendeur pourrait être amené à rembourser le porteur de projet des dépenses réalisées pour mettre en œuvre les mesures de compensation, ce qui est contraire avec l'idée même de la séquence ERC et du principe « pollueur-payeur ».
Malgré tout, envisager un transfert en pleine propriété au profit du porteur de projet peut s'avérer utile dans certains cas. En particulier si celui-ci bénéficie d'une subvention dont l'une des conditions est d'être propriétaire. Pour cette raison, il nous semblerait intéressant d'explorer la possibilité d'adapter le régime de la vente à réméré pour la rendre compatible avec les mesures de compensation.
– Vente sous condition résolutoire. – La vente sous condition résolutoire nous paraît devoir être également écartée compte tenu des dangers qu'elle présente pour l'acte de vente lui-même et les questions que soulève la restitution du terrain.