Zonage et logement

Zonage et logement

Rapport du 119e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2023
– Particularités du logement en zone A. – Ces zones sont en principe inconstructibles et il n’est possible d’y admettre que deux types de constructions selon les dispositions de l’article R. 151-23 du Code de l’urbanisme. Toute construction à usage d’habitation doit traduire le caractère indispensable de la présence permanente de l’exploitant sur l’exploitation au regard de la nature et du fonctionnement des activités de l’exploitation agricole. L’évolution du bâti est soumise à des conditions strictes et ne doit pas compromettre l’activité agricole ou la qualité paysagère du site. Le règlement peut alors, dans ces conditions, désigner des bâtiments qui peuvent faire l’objet d’un changement de destination.
L’évolution de la ruralité en France fait débat depuis de nombreuses années et il est permis de s’interroger sur les moyens qui pourraient être mis en œuvre pour redynamiser certaines communes dont les exploitations agricoles risquent de ne plus trouver de repreneur et qui pourraient être utilisées différemment sans pour autant compromettre la nature des lieux.
– Les Secteurs Taille Et Capacités d’Accueil Limitées (STECAL) à vocation habitat. – Création des secteurs de taille et de capacité d’accueil limitées. Dans certains cas exceptionnels et à titre dérogatoire, il est possible de délimiter, au sein des zones A (et N) des micro-secteurs à l’intérieur desquels sont autorisées des constructions. On dénomme également ces zones des « pastilles » d’où le mécanisme du pastillage. Certaines formes d’habitat groupé, excentré du bourg principal de la commune peut présenter une certaine importance (une dizaine de petites maisons) et permettre une certaine densification. Il est alors possible d’autoriser de nouvelles constructions ou des changements de destinations, toujours sous réserve de leur compatibilité avec les activités agricoles environnantes. Le périmètre de ces STECAL devra être délimité au plus près des parties bâties déjà existantes et pourra permettre de combler des dents creuses formant un hameau.
– Zones de transfert de constructibilité dans les espaces naturels. – C’est une procédure relativement lourde et réservée à des paysages qui doivent être préservés en tant qu’espaces non bâtis ou peu bâtis, alors que les terrains sont occupés. Jusqu’à présent ce dispositif a été peu utilisé et essentiellement dans les stations touristiques de montagne. Consacrée par un décret en Conseil d’État, cette procédure autorise la répartition des droits à construire entre des unités foncières distinctes, dans certains secteurs, et ce, indépendamment de la structure du foncier.
Pour que cette disposition puisse être mise en œuvre, la densité moyenne du secteur et les droits à construire transférés devront être calculés. Les terrains dont la constructibilité est réduite par le biais des mesures de protection du secteur « émetteur » sont identifiés ainsi que les terrains « récepteurs », qui bénéficient d’un report des droits à construire leur correspondant. Le terrain « émetteur » devient alors totalement inconstructible.
En cas de transfert, le terrain qui s’est vu ôter ses possibilités de construction, est frappé de plein droit d’une servitude administrative d’interdiction de construire constatée par acte authentique, qui fait l’objet d’une publication au service de publicité foncière. Elle ne pourra être levée que par décret pris sur avis conforme du Conseil d’État.

Transfert de constructibilité en zone N (guide du PLU)

« Soit une zone naturelle de 200 hectares pour laquelle le règlement de zone a défini un coefficient d’emprise au sol de 0, 001. Cette zone produit donc 2 000 m² d’emprise au sol. Un coefficient d’emprise au sol de 0,05 est fixé dans le secteur récepteur. Un terrain de 2 000 m² situé dans un secteur récepteur ne pourrait donc accueillir qu’une construction de 2 m² d’emprise au sol (2 000 × 0, 001). Mais la densité maximale autorisée dans le secteur récepteur est fixée à 100 m² d’emprise au sol (2 000 m² × 0, 05). Il appartient donc au propriétaire du terrain souhaitant édifier sa construction dans le secteur récepteur de procéder au transfert de droits à construire d’un terrain d’une superficie de 98 000 m² (98 000 × 0,01 = 98 m² d’emprise au sol). Comme le précise l’article L. 151-25, alinéa 2, dans les secteurs émetteurs, « les constructions ne sont autorisées qu’a près de tels transferts, les possibilités de construire propres aux terrains situés dans ces secteurs s’ajoutant alors aux possibilités transférées ».