La dualité spécifique à la surélévation nous amène à traiter distinctement la garantie décennale pour les travaux réalisés (I) puis relativement à l’existant (II).
Surélévation et garantie décennale
Surélévation et garantie décennale
Rapport du 119e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2023
Garantie décennale propre aux logements créés
La surélévation est génératrice de travaux de création sur de l’existant. Il s’agit alors de travaux de rénovation lourds pris au sens large. S’ils sont suffisamment conséquents (ce qui est le cas pour les travaux que nous considérons dans nos développements), ils relèvent alors de la garantie décennale comme constituant un « ouvrage immobilier ».
Garantie décennale étendue à l’existant
La loi du 4 janvier 1978, dite loi Spinetta, est muette sur l’extension de la garantie décennale à l’existant. Par principe donc, les désordres révélés sur l’existant postérieurement à la réalisation des travaux neufs relèvent du régime de la responsabilité contractuelle de droit commun.
Cependant la jurisprudence, de manière empirique, a pu reconnaître l’extension de la garantie décennale à l’existant dans certaines situations :
- les travaux neufs indissociables et indivisibles de l’existant ;
- l’impossibilité de déterminer si les désordres relevés après l’exécution des travaux neufs n’ont pas pour origine exclusive l’état des existants considérés ;
- l’absence d’audit préventif et approfondi de l’état de l’existant avant réalisation des travaux neufs pour s’assurer de leur compatibilité.