Les désordres causés par les travaux de surélévation

Rapport du 119e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2023

Les travaux de surélévation, parce qu’ils vont emporter la création de nouveaux logements mais aussi parce qu’ils ont la particularité de s’appuyer sur de l’existant, nécessitent donc, pour l’un et l’autre, d’en faire l’analyse sur le plan du régime de la responsabilité tant au titre de la garantie décennale prévue par l’article 1792 du Code civil (A) qu’au titre des assurances obligatoires de construction des articles L. 241-1 et L. 242-1 du Code des assurances (B).

Surélévation et garantie décennale

La dualité spécifique à la surélévation nous amène à traiter distinctement la garantie décennale pour les travaux réalisés (I) puis relativement à l’existant (II).

Garantie décennale propre aux logements créés

La surélévation est génératrice de travaux de création sur de l’existant. Il s’agit alors de travaux de rénovation lourds pris au sens large. S’ils sont suffisamment conséquents (ce qui est le cas pour les travaux que nous considérons dans nos développements), ils relèvent alors de la garantie décennale comme constituant un « ouvrage immobilier ».

Garantie décennale étendue à l’existant

La loi du 4 janvier 1978, dite loi Spinetta, est muette sur l’extension de la garantie décennale à l’existant. Par principe donc, les désordres révélés sur l’existant postérieurement à la réalisation des travaux neufs relèvent du régime de la responsabilité contractuelle de droit commun.

Cependant la jurisprudence, de manière empirique, a pu reconnaître l’extension de la garantie décennale à l’existant dans certaines situations :

les travaux neufs indissociables et indivisibles de l’existant ;
l’impossibilité de déterminer si les désordres relevés après l’exécution des travaux neufs n’ont pas pour origine exclusive l’état des existants considérés ;
l’absence d’audit préventif et approfondi de l’état de l’existant avant réalisation des travaux neufs pour s’assurer de leur compatibilité.

Surélévation et assurances obligatoires de construction

S’agissant des logements nouvellement créés, il va de soi que ceux-ci relèvent nécessairement de l’obligation de souscription des assurances obligatoires de construction que sont l’assurance dommages-ouvrage d’une part et l’assurance de responsabilité d’autre part. Mais qu’en est-il relativement à l’existant ?

La réponse se trouve à l’article L. 243-1-1, II du Code des assurances : « Ces obligations d’assurance ne sont pas applicables aux ouvrages existants avant l’ouverture du chantier, à l’exception de ceux qui, totalement incorporés dans l’ouvrage neuf, en deviennent techniquement indivisibles ».

On conçoit donc, à la lecture de la seconde partie de l’article, que deux critères doivent être cumulativement réunis : une incorporation totale dans l’ouvrage neuf aboutissant une indivisibilité technique des deux.

Cette rédaction du texte peut donc laisser songeur quant à son applicabilité aux travaux de surélévation. La réponse paraît négative lorsque ceux-ci seront limités (par exemple l’ajout d’un étage supérieur en structure bois), elle est plus discutable lorsque la surélévation sera réalisée en matériaux lourds sur plusieurs niveaux.

Toutefois la jurisprudence la plus récente semble aller, malgré tout, vers une exclusion de cette garantie. Ainsi la Cour de cassation a-t-elle jugé que des travaux d’aménagement de combles après modification de la charpente, création d’un plancher et de trois fenêtres de toit étaient exclus de ladite garantie en rejetant le pourvoi qui soutenait que la réalisation d’un ouvrage qui fait peser un risque d’effondrement à l’ensemble constitué de l’ouvrage neuf et de la structure préexistante implique une incorporation de cette dernière à celui-là⁸⁵².

Bien qu’indispensable à l’effort nécessaire pour la réalisation des logements de demain et portée de ses vœux par les pouvoirs publics, la surélévation reste une opération complexe par sa pluridisciplinarité, ses enjeux et ses effets. Sa réalisation nécessitera d’être accompagnée par des professionnels aguerris, au nombre desquels figurent les notaires. Reste un frein sur lesquels nous ne pourrons intervenir : le frein psychologique… Sur cet aspect, nous pouvons espérer que le recours au BIM, pour lequel nous renvoyons le lecteur à l’excellent travail du 117^e Congrès des notaires de France, sera de nature à emporter la conviction des copropriétaires.