Une fois la structure choisie, « c’est bien souvent un long travail de pédagogie et de persuasion auprès des établissements bancaires qui s’engage »1038. Ce travail est plus ou moins aisé, selon le type de société.
S’impliquer dans la recherche d’économie
S’impliquer dans la recherche d’économie
Rapport du 119e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2023
En société d’attribution, le financement est pris en charge individuellement par chaque associé, qui doit apporter l’intégralité des fonds correspondant à son logement. Il est donc normal qu’en cas d’emprunt, l’analyse de risque faite par l’organisme prêteur porte sur la solvabilité de chaque associé.
Il est souvent demandé à la société de se porter caution auprès de chacun des associés emprunteurs. Lorsqu’il est prévu des attributions uniquement en jouissance, la société peut se porter caution hypothécaire. Dans ce cas, seul le lot de l’associé concerné est grevé d’une hypothèque et peut faire l’objet d’une attribution en propriété à la banque en cas de déclenchement de la garantie.
La caution, permise en SCIA, a été expressément prévue à l’article L. 202-11 du Code de la construction et de l’habitation, pour les SAAP constituées sous la forme civile.
Les fonds propres disponibles sont quant à eux déposés au démarrage du chantier sur le compte de la société, via des comptes courants d’associés qui servent à gérer les appels de fonds. Les emprunts sont libérés au fur et à mesure de la construction au moyen des appels de fonds de la SCIA, sur présentation préalable des factures acquittées.
La solvabilité de la SAAP sera plus difficile à démontrer que celle de la SCIA. Même lorsque la première recourt à une forme civile, ses associés « ne répondent des dettes sociales à l’égard des tiers qu’à concurrence de leurs apports », puisque l’article L. 200-5 du Code de la construction et de l’habitation déroge à l’article 1857 du Code civil, auquel sont soumises les SCIA. On imagine assez bien que pour ce motif, un organisme prêteur est plus enclin à financer un projet porté par une SCIA que par une SAAP.
– En société coopérative d’habitants. – Le montant du capital social est généralement peu élevé afin que chacun puisse devenir coopérateur. Le financement est assuré directement par la société coopérative, qui va emprunter.
Conscient de la faiblesse du capital social et de la responsabilité limitée des associés, résultant comme pour les SAAP de l’article L. 200-5 du Code de la construction et de l’habitation, l’organisme prêteur exigera le plus souvent une caution solidaire de chacun d’eux.
Le prêt sera remboursé grâce à la fraction locative de la redevance mensuelle versée par les coopérateurs. Sous réserve de la faculté pour les personnes morales de louer les logements qui leur sont affectés, la loi ne permet pas aux coopérateurs de louer des logements réalisés en surnombre, privant ainsi la coopérative de loyers qui auraient pu accroître ses ressources financières1039.
Comme cela a été souligné, la SCH n’ayant pas pour objet de louer des logements à des tiers1040, elle n’est pas éligible à divers dispositifs, comme le prêt locatif social, sans le concours d’une personne morale en qualité d’associé, ainsi que cela est prévu à l’article L. 200-4, alinéa 2 du Code de la construction et de l’habitation1041.
La limitation du risque peut venir du fait d’une différence de solvabilité entre les associés eux-mêmes. Lorsque cela est possible, un associé coopérateur qui dispose d’un apport conséquent peut acquérir des parts, et le reste est apporté en compte courant d’associé, ce qui correspond à un prêt qu’il fait à la coopérative. Une convention de remboursement du compte courant sera alors indispensable, et soumise à un examen attentif du financeur.
Il a encore été imaginé la conclusion par la coopérative d’un bail à construction avec option d’achat du foncier au terme du contrat, ce qui permet d’étaler dans le temps le besoin de liquidités et de réduire d’autant le montant du prêt bancaire, qui ne portera alors que sur le bâti1042.
Ces montages, imaginés pour limiter les risques, sont assez marginaux pour pouvoir être utilisés de façon générale. Bien souvent, il sera préférable de faire entrer d’autres partenaires professionnels du logement, pour parvenir à financer le projet.
La convention de compte courant, expression de la solidarité dans les sociétés coopératives d’habitants
L’hypothèse est ici qu’un associé coopérateur dispose d’un apport conséquent. Il l’emploie en partie pour souscrire les parts d’une SCH, et lui apporte le reste en compte courant d’associé.
Quoiqu’elle ne soit pas obligatoire, la convention de remboursement du compte courant qui sera établie retiendra toute l’attention du financeur, qui s’attend évidemment à y trouver une convention de blocage par laquelle l’apporteur s’interdit de demander le remboursement de son compte courant avant un terme convenu.
On peut imaginer aussi que le coopérateur verse un loyer au prix de marché tandis que parallèlement le compte courant lui est remboursé aux mêmes échéances, la compensation s’opérant alors de plein droit, en totalité ou à due concurrence en fonction des montants respectifs. Ainsi le coopérateur participe par solidarité aux mensualités d’emprunt de la coopérative.
Le contrat qui définit les modalités du compte courant d’associé peut même prévoir des délais de remboursement en cas de départ du coopérateur, afin que la société puisse emprunter la somme due.
– Les dispositifs anti-spéculation. – Les groupes d’habitants qui partagent des valeurs telles que la solidarité entre habitants ont bien souvent envie de créer un habitat accessible à tous, détaché des démarches spéculatives. L’habitat participatif est alors vu comme un atout pour éviter la spéculation sur les logements.
Si aucun mécanisme n’est prévu pour les sociétés de construction traditionnelles, prévues par le Code de la construction et de l’habitation, « rien n’empêche les associés d’introduire dans les clauses de leurs statuts un mécanisme visant à éviter la spéculation sur la revente des logements. Néanmoins, eu égard à la nécessaire limitation dans le temps des clauses d’affectation, les parties ne disposent d’aucune garantie quant à l’application et la pérennisation de ces clauses »1043.
La loi Alur a innové pour les SCH, non pour les SAAP. Aux termes de l’article L. 201-5 du Code de la construction et de l’habitation : « Le prix maximal de remboursement des parts sociales des sociétés coopératives, en cas de retrait, est limité au montant nominal de ces parts sociales, augmenté d’une majoration dont le plafond est prévu dans les statuts. Ce plafond ne peut pas excéder l’évolution de l’indice de référence des loyers. Ce montant ne peut excéder le prix maximal de cession des parts sociales défini au premier alinéa du I du présent article ».
– Insécurité pour le banquier. – Le revers de la médaille est une atteinte au crédit de la société, « du fait de la liquidité limitée – encadrée – du bien »1044. Le financeur a, en effet intérêt à ce que l’objet du financement puisse prendre de la valeur, même si cette plus-value est peu importante.