Les cohabitants vont devoir s’impliquer dans la recherche d’économie (A) et la maîtrise d’ouvrage (B).
Les risques d’un montage en autonomie
Les risques d’un montage en autonomie
Rapport du 119e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2023
S’impliquer dans la recherche d’économie
Une fois la structure choisie, « c’est bien souvent un long travail de pédagogie et de persuasion auprès des établissements bancaires qui s’engage »1038. Ce travail est plus ou moins aisé, selon le type de société.
En société d’attribution, le financement est pris en charge individuellement par chaque associé, qui doit apporter l’intégralité des fonds correspondant à son logement. Il est donc normal qu’en cas d’emprunt, l’analyse de risque faite par l’organisme prêteur porte sur la solvabilité de chaque associé.
Il est souvent demandé à la société de se porter caution auprès de chacun des associés emprunteurs. Lorsqu’il est prévu des attributions uniquement en jouissance, la société peut se porter caution hypothécaire. Dans ce cas, seul le lot de l’associé concerné est grevé d’une hypothèque et peut faire l’objet d’une attribution en propriété à la banque en cas de déclenchement de la garantie.
La caution, permise en SCIA, a été expressément prévue à l’article L. 202-11 du Code de la construction et de l’habitation, pour les SAAP constituées sous la forme civile.
Les fonds propres disponibles sont quant à eux déposés au démarrage du chantier sur le compte de la société, via des comptes courants d’associés qui servent à gérer les appels de fonds. Les emprunts sont libérés au fur et à mesure de la construction au moyen des appels de fonds de la SCIA, sur présentation préalable des factures acquittées.
La solvabilité de la SAAP sera plus difficile à démontrer que celle de la SCIA. Même lorsque la première recourt à une forme civile, ses associés « ne répondent des dettes sociales à l’égard des tiers qu’à concurrence de leurs apports », puisque l’article L. 200-5 du Code de la construction et de l’habitation déroge à l’article 1857 du Code civil, auquel sont soumises les SCIA. On imagine assez bien que pour ce motif, un organisme prêteur est plus enclin à financer un projet porté par une SCIA que par une SAAP.
– En société coopérative d’habitants. – Le montant du capital social est généralement peu élevé afin que chacun puisse devenir coopérateur. Le financement est assuré directement par la société coopérative, qui va emprunter.
Conscient de la faiblesse du capital social et de la responsabilité limitée des associés, résultant comme pour les SAAP de l’article L. 200-5 du Code de la construction et de l’habitation, l’organisme prêteur exigera le plus souvent une caution solidaire de chacun d’eux.
Le prêt sera remboursé grâce à la fraction locative de la redevance mensuelle versée par les coopérateurs. Sous réserve de la faculté pour les personnes morales de louer les logements qui leur sont affectés, la loi ne permet pas aux coopérateurs de louer des logements réalisés en surnombre, privant ainsi la coopérative de loyers qui auraient pu accroître ses ressources financières1039.
Comme cela a été souligné, la SCH n’ayant pas pour objet de louer des logements à des tiers1040, elle n’est pas éligible à divers dispositifs, comme le prêt locatif social, sans le concours d’une personne morale en qualité d’associé, ainsi que cela est prévu à l’article L. 200-4, alinéa 2 du Code de la construction et de l’habitation1041.
La limitation du risque peut venir du fait d’une différence de solvabilité entre les associés eux-mêmes. Lorsque cela est possible, un associé coopérateur qui dispose d’un apport conséquent peut acquérir des parts, et le reste est apporté en compte courant d’associé, ce qui correspond à un prêt qu’il fait à la coopérative. Une convention de remboursement du compte courant sera alors indispensable, et soumise à un examen attentif du financeur.
Il a encore été imaginé la conclusion par la coopérative d’un bail à construction avec option d’achat du foncier au terme du contrat, ce qui permet d’étaler dans le temps le besoin de liquidités et de réduire d’autant le montant du prêt bancaire, qui ne portera alors que sur le bâti1042.
Ces montages, imaginés pour limiter les risques, sont assez marginaux pour pouvoir être utilisés de façon générale. Bien souvent, il sera préférable de faire entrer d’autres partenaires professionnels du logement, pour parvenir à financer le projet.
La convention de compte courant, expression de la solidarité dans les sociétés coopératives d’habitants
L’hypothèse est ici qu’un associé coopérateur dispose d’un apport conséquent. Il l’emploie en partie pour souscrire les parts d’une SCH, et lui apporte le reste en compte courant d’associé.
Quoiqu’elle ne soit pas obligatoire, la convention de remboursement du compte courant qui sera établie retiendra toute l’attention du financeur, qui s’attend évidemment à y trouver une convention de blocage par laquelle l’apporteur s’interdit de demander le remboursement de son compte courant avant un terme convenu.
On peut imaginer aussi que le coopérateur verse un loyer au prix de marché tandis que parallèlement le compte courant lui est remboursé aux mêmes échéances, la compensation s’opérant alors de plein droit, en totalité ou à due concurrence en fonction des montants respectifs. Ainsi le coopérateur participe par solidarité aux mensualités d’emprunt de la coopérative.
Le contrat qui définit les modalités du compte courant d’associé peut même prévoir des délais de remboursement en cas de départ du coopérateur, afin que la société puisse emprunter la somme due.
– Les dispositifs anti-spéculation. – Les groupes d’habitants qui partagent des valeurs telles que la solidarité entre habitants ont bien souvent envie de créer un habitat accessible à tous, détaché des démarches spéculatives. L’habitat participatif est alors vu comme un atout pour éviter la spéculation sur les logements.
Si aucun mécanisme n’est prévu pour les sociétés de construction traditionnelles, prévues par le Code de la construction et de l’habitation, « rien n’empêche les associés d’introduire dans les clauses de leurs statuts un mécanisme visant à éviter la spéculation sur la revente des logements. Néanmoins, eu égard à la nécessaire limitation dans le temps des clauses d’affectation, les parties ne disposent d’aucune garantie quant à l’application et la pérennisation de ces clauses »1043.
La loi Alur a innové pour les SCH, non pour les SAAP. Aux termes de l’article L. 201-5 du Code de la construction et de l’habitation : « Le prix maximal de remboursement des parts sociales des sociétés coopératives, en cas de retrait, est limité au montant nominal de ces parts sociales, augmenté d’une majoration dont le plafond est prévu dans les statuts. Ce plafond ne peut pas excéder l’évolution de l’indice de référence des loyers. Ce montant ne peut excéder le prix maximal de cession des parts sociales défini au premier alinéa du I du présent article ».
– Insécurité pour le banquier. – Le revers de la médaille est une atteinte au crédit de la société, « du fait de la liquidité limitée – encadrée – du bien »1044. Le financeur a, en effet intérêt à ce que l’objet du financement puisse prendre de la valeur, même si cette plus-value est peu importante.
S’impliquer dans la maîtrise d’ouvrage
– Avantage de la souplesse. – La maîtrise d’ouvrage participative comporte des avantages importants. Le groupe décide du programme, de la localisation du projet, de la typologie du bâti, choisit ses membres et ses prestataires et surtout économise la marge du promoteur et une partie des charges d’exploitation qui pourront être mutualisées. On est loin à première vue de la vente en l’état futur d’achèvement où les habitants ne pourront pas ou peu modifier des éléments du programme immobilier, le promoteur étant traditionnellement le pilote de l’opération.
– Inconvénient du manque de professionnalisme. – Mais cette maîtrise d’ouvrage comporte de nombreuses contraintes, qu’il faut bien avoir à l’esprit avant de se lancer. Elles sont liées au fait que le groupe d’habitants, non professionnel du secteur, est responsable du pilotage sur toute la durée du processus, en première ligne vis-à-vis des administrations (élus, services techniques…), responsable de la recherche et du portage du foncier, responsable de la concomitance des financements (mobilisation des fonds propres et emprunts de tous les membres), et responsable du chantier.
Sans maîtrise technique de ces sujets, le projet risque de ne pas voir le jour. Pour les non-professionnels, il conviendra au moins de s’impliquer pleinement et d’apprendre… à leurs risques et périls. Ce risque de voir la construction ne pas parvenir à son terme est de loin le plus important. Les cohabitants devront assumer cet aléa, et accepter de perdre, le cas échéant, les sommes qu’ils auront investies dans le projet, notamment si des entreprises font défaut (par ex. pour cause de faillite) ou si l’un des associés quitte l’aventure en cours de route, sans repreneur.
« Mais telle est la contrepartie de la liberté et de la maîtrise du projet offertes par les opérations d’habitat participatif ! »1045.
– Nombre minimal de logements attribués. – Pour limiter ces risques dans les SCCC, le législateur a prévu que la société ne peut entreprendre chaque tranche du programme prévu par les statuts que si le nombre des associés est au moins égal à 20 % du nombre total de logements et de locaux à usage commercial ou professionnel à construire dans la tranche considérée, et si le financement de la construction des lots non souscrits compris dans l’ensemble du programme, ainsi que leur souscription, sont garantis1046. Si ces conditions ne peuvent être remplies, une garantie d’achèvement devra être apportée avant le début du chantier.
– Problématique de la garantie d’achèvement. – La contrainte est encore plus forte dans les sociétés d’habitat participatif issues de la loi Alur, qui ont, en vertu de l’article L. 200-9 du Code de la construction et de l’habitation, l’obligation de justifier, avant tout commencement de travaux de construction, d’une garantie permettant de disposer des fonds nécessaires à l’achèvement de l’immeuble.
Le décret du 24 octobre 2016 définit la nature et les modalités de cette garantie.
Cette garantie prend la forme d’une ouverture de crédit par laquelle le garant s’oblige à avancer à la société, durant les travaux de construction de l’immeuble, les sommes nécessaires à l’achèvement de l’immeuble.
Elle couvre la défaillance :
- de l’entreprise de construction. À cette fin, elle finance les coûts supplémentaires occasionnés lorsqu’il est nécessaire de recourir à une nouvelle entreprise. En revanche, elle ne concerne pas le promoteur ou le vendeur de l’immeuble à construire qui ont leur propre garantie ;
- de l’associé en honorant, à sa place, les appels de fonds de la société destinés au règlement des travaux, dans l’attente de la cession de ses parts.
Cette ouverture de crédit est accordée par une banque, un établissement financier habilité à faire des opérations de crédit immobilier, une entreprise d’assurance ou une société de caution mutuelle. Son montant et sa durée de six mois minimum sont fixés en fonction des risques encourus. Pour permettre leur évaluation, la société d’habitat participatif doit remettre au garant une liste minimale de pièces qui doit être fixée par un arrêté à paraître. Le dispositif de garantie sera alors pleinement opérationnel.
– Absence d’offre bancaire. – L’obligation d’apporter une garantie financière d’achèvement peut paraître à première vue sécurisante. On pense pouvoir résoudre ainsi un problème économique, mais encore faut-il trouver le garant, ce qui semble pour le moins difficile, comme l’a constaté, entre autres, le mouvement Habitat Participatif France1047. Aucun organisme financier privé n’accorderait aujourd’hui cette garantie en raison du trop faible nombre de projets et de la difficulté à évaluer le taux de sinistralité. Un grand nombre de démarches auraient été effectuées par le mouvement Habitat Participatif France auprès de banques ou d’organismes d’assurance, dans différents territoires français, mais sans résultat pour le moment.
Sans cette garantie, les sociétés d’habitat participatif sont dans l’impossibilité d’expérimenter l’autopromotion en pratique. Le groupe doit alors se tourner vers les sociétés classiquement reconnues, que sont notamment les SCIA, les SCCC, ou s’adresser à un promoteur qui, lui, pourra souscrire une garantie d’achèvement. Avec la loi Alur, l’intention du législateur était pourtant de « créer un cadre juridique garantissant une certaine sécurité sur le plan économique et financier pour les concepteurs de projets, qu’ils soient auto-promoteurs ou coopérateurs », mais les conditions d’application de cette garantie financière ne semblent pas encore réunies1048.
– Situation d’impasse. – Les SAAP sont les plus touchées par ce qui semble être une impasse, puisque l’objectif qui lui est assigné est de recourir à l’autopromotion. Le Livre blanc de l’habitat participatif proposait de lever la difficulté « en engageant par exemple une réflexion sur un fonds de garantie mutualisé pour l’habitat participatif »1049.
– Retour à la solution de la Vefa avec un esprit participatif. – Plusieurs solutions peuvent être envisagées pour les SCH désirant s’affranchir d’une totale autopromotion : elles peuvent négocier un projet d’habitat participatif avec un promoteur, signer ensuite une vente en l’état futur d’achèvement ou un contrat de promotion immobilière1050. Le constructeur devra alors fournir la garantie d’achèvement1051.
– Solution de l’union de coopératives ? – Il peut être créé des unions de coopératives, conformément à l’article 5 de la loi no 47-1775 du 10 septembre 1947, portant statut de la coopération. Ainsi que le remarque Mme Vern1052 : « À condition qu’un nombre suffisant de projets voient le jour, ce procédé permettrait de mutualiser certains risques et d’apporter des garanties supérieures à l’établissement auprès duquel la nouvelle coopérative d’habitants sollicite un crédit pour financer son projet ou pour apporter la garantie financière d’achèvement »1053.
Rajoutons que la situation peut être parfois assez paradoxale, puisque certains ne veulent pas de cette garantie d’achèvement. Ils considèrent que ce serait adhérer à un dispositif assurantiel, qui n’est pas dans leur philosophie. Un organisme avance de l’argent en cas de défaillance d’un constructeur ou d’un associé, mais se retournera au final contre le maître de l’ouvrage si besoin est. On peut lire par exemple que : « Le constat est donc toujours le même : nous nous protégeons contre nous-même et en plus il faut payer pour ça ! »1054.
Une discussion a été entamée entre l’association Coordin’action Nationale de l’Habitat Participatif, union de quatorze associations qui a pour objectif d’animer le mouvement de l’Habitat participatif en France, et la Direction générale de l’aménagement, du logement et de la nature (DGALN) auprès du ministère de la Transition écologique1055. Les pistes suivantes seraient à l’étude :
- relancer les assurances privées (mais en « dérisquant », en mettant un peu d’argent), avec une contre-garantie de la Caisse des dépôts et consignations (CDC) ;
- supprimer l’obligation de souscrire une garantie financière d’achèvement pour les sociétés d’habitat participatif créées par la loi Alur.
– Problématique des assurances dommages. – Enfin, M. Zalewski observe que les articles consacrés aux sociétés d’habitat participatif « ne contiennent aucune indication quant aux responsabilités éventuelles et aux assurances construction »1056. Il s’agira d’appliquer les règles prévues par le législateur en matière de responsabilité des constructeurs et d’assurances construction.
Et encore une fois, il s’agira de convaincre un assureur de vouloir soutenir le projet, sauf à ce que les cohabitants se soient tournés vers la vente en l’état futur d’achèvement, puisque dans cette hypothèse, il revient au vendeur de souscrire à ces assurances.