– Pouvoir d'appréciation du juge. – Lorsqu'un logement se trouve en infraction avec le règlement départemental, tout en étant conforme aux règles nationales de décence, les tribunaux s'arrogent une marge d'appréciation assez large du contexte et de calibrage des sanctions. Les magistrats admettent, à la décharge du propriétaire, d'éventuelles circonstances atténuantes, ou l'influence de la faute de la victime, voire sa mauvaise foi. Dès lors, les conséquences ne sont pas toujours aussi draconiennes que celles énumérées à l'article 1712 du Code civil. L'arrêt déjà cité (V. supra, no
), rendu le 3 mai 2018 par la cour d'appel de Paris, en fournit un exemple.
Second cas : infraction au seul règlement sanitaire départemental
Second cas : infraction au seul règlement sanitaire départemental
Rapport du 119e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2023
Pour une lecture intégrale de cet arrêt :
CA Paris, pôle 4, ch. 3, 9 juin 2022, n 18/09880
(Deuxième partie)
Coupable d'avoir contrevenu non aux exigences légales de la décence, mais seulement à celles du règlement sanitaire de la Ville de Paris, le propriétaire doit être condamné, et le fut… mais à des dommages et intérêts seulement. L'arrêt de la cour énonce que : « le caractère inhabitable de l'appartement n'est pas démontré, M. [D] [W] ayant vécu dans les lieux pendant plus de dix ans et ne démontrant pas avoir été dans l'impossibilité de les utiliser conformément à leur destination. Sa demande en remboursement de loyers à hauteur de la somme de 14 693,76 euros sera donc rejetée… ».
Les juges exploitent ici pleinement la marge de liberté qui leur est ouverte pour moduler la sanction de la violation d'une règle locale, marge dont ils n'auraient pas joui s'il s'était agi de constater une infraction à la règle générale.
Cette décision semble devoir être approuvée. Comment admettre, en effet, le prétendu tourment d'un locataire qui, étrangement, a vécu « pendant des années dans le logement litigieux sans avoir fait état de difficulté particulière auprès du bailleur ou de son mandataire, étant observé que son action et ses demandes n'ont été formulées qu'après son départ des lieux ».
– Conclusion. – En l'état actuel de la jurisprudence, la violation d'une règle de décence du logement émanant du seul RSD ne peut exonérer le locataire de son obligation de payer le loyer et les charges que lorsqu'il en résulte des désordres si importants qu'ils entraînent l'impossibilité d'utiliser les lieux conformément à leur destination. Inversement, lorsque les éléments de l'indécence ne sont pas suffisants pour caractériser une inhabitabilité, le locataire conserve l'obligation de s'acquitter de son loyer.