– Les contrats concernés. – Trois types de contrats sont susceptibles d'entretenir des liens étroits avec les règles de décence du logement. Nous aborderons successivement l'incidence de la police de la décence sur le contrat de bail du logement (§ I) et sur le contrat de vente du logement (§ II), ainsi que ses incidences par rapport aux clauses des documents organiques de l'immeuble ou ensemble immobilier (§ III).
L'incidence de la décence sur les contrats privés
L'incidence de la décence sur les contrats privés
Rapport du 119e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2023
La décence et le bail du logement
– Deux cas possibles. – Puisque, comme on l'a vu, la police de la décence s'exerce à l'occasion de la location des logements, le bail est le contrat impacté au premier chef par la violation des règles qui s'y attachent. Deux situations peuvent être envisagées. Dans une première série de cas, des travaux permettent de rendre le logement décent. Il faut alors simplement savoir qui doit réaliser les travaux et qui doit en payer le coût (A). Dans une autre série de situations, le logement ne peut être rendu à l'état de décence ; il faut alors envisager les sanctions encourues (B).
Mise aux normes possible : la charge des travaux
– Une obligation du bailleur. – Le principe est bien sûr que le bailleur assume les travaux nécessaires à la décence du logement loué. Toutefois, l'article 6 de la loi de 1989, en son quatrième alinéa (a), autorise le bailleur à confier au locataire la réalisation et le financement des travaux requis. En la forme, cette convention doit faire l'objet d'une clause spécifique et expresse au sein du contrat de bail. Quant au fond, ce transfert de l'obligation de faire doit nécessairement être consenti à titre onéreux pour le bailleur, qui doit impérativement conserver la charge définitive du financement. Aussi le texte n'envisage-t-il pas d'autre voie que celle de l'imputation, sur justificatif, des frais engagés par le locataire sur le montant normal du loyer dont il aurait dû s'acquitter. Force reste ainsi au principe.
Mise aux normes impossible : conséquences et sanctions ?
Deux situations sont ici susceptibles de se présenter. Soit le logement viole les critères nationaux de décence (I), soit, ce qui est possible ainsi que nous l'avons déjà remarqué, le logement est conforme aux règles nationales de décence, mais se trouve néanmoins en infraction avec le règlement sanitaire départemental (II).
Premier cas : violation des normes nationales de décence
– Une sanction simple, mais rigoureuse. – Étrangement, à côté de la description détaillée des critères de la décence que nous avons relatée, l'arsenal répressif se résume à l'application du droit commun de la responsabilité contractuelle du bailleur, dont le régime découle de l'article 1719 du Code civil, dans sa rédaction modifiée par la loi SRU. Le bailleur a l'obligation de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent.
Il résulte de cette rédaction un raisonnement implacable :
- tout bailleur est débiteur envers son locataire d'une obligation de délivrer la chose louée ;
- en matière de logement, la chose louée ne peut être qu'un logement décent ;
- dès lors, l'indécence est source de l'inexistence du contrat de bail.
Le locataire victime d'indécence des lieux loués peut ainsi mobiliser les contre-mesures prévues, depuis l'ordonnance du 10 février 20161185, par l'article 1217 du Code civil. Il est fondé, de plein droit, à :
- refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation (donc ne plus payer son loyer) ;
- poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation (contraindre le propriétaire à engager les travaux nécessaires pour satisfaire à tout ce qui conditionne la décence du logement) ;
- solliciter une réduction du prix (ici, du loyer) ;
- provoquer la résolution du contrat, ce qui permet au locataire d'obtenir le remboursement des loyers déjà versés et son dépôt de garantie ;
- demander réparation des conséquences de l'inexécution (obtenir des dommages et intérêts pour tout préjudice physique, moral ou financier qu'il aurait subi : pensons à l'exemple d'une intoxication liée à une mauvaise évacuation des produits de combustion, inclus dans ce périmètre comme nous le verrons ; ou une installation électrique défectueuse qui aurait endommagé tel ou tel appareil mobilier appartenant au locataire, etc.).
L'article 1217 du Code civil prend soin de fulminer que les sanctions qu'il énonce et qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées, et que des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter.
– Une utile précision. – La loi de mobilisation pour le logement et de lutte contre l'exclusion1186 allonge d'encore un segment le 1o de l'article 1719 du Code civil en précisant : « Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ». Le principe général bien connu nemo auditur propriam turpitudinem allegans… s'y opposait certainement, mais ce qui va sans dire va encore mieux en le disant ! C'est donc le locataire et lui seul qui peut agir.
Obligation de décence du logement (C. civ., art. 1719). Les trois états de la matière
| Rédaction initiale (depuis 1946) | Rédaction issue de la loi SRU (2000-2009) | Rédaction issue de la loi Molle (rédaction actuelle) |
|---|---|---|
| « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : | « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : | « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : |
– Une arme à double tranchant. – Déclarée à la demande du locataire, l'indécence du logement, si elle est irrémédiable, peut néanmoins se retourner contre lui. Elle ne l'autorise pas, en effet, à se maintenir dans les lieux sans payer de loyer. La jurisprudence le confirme.
On peut lire ici le contenu intégral de l'arrêt rendu le 17 décembre 2015 par la troisième chambre civile de la Cour de cassation, relatif notamment à l'application des conditions minimales de superficie d'un local destiné à l'habitation prévues par un RSD non abrogé :
Cass. 3 civ., 17 déc. 2015, n 14-22.754, publié au bulletin
M. X, propriétaire d'un local à usage d'habitation donné à bail meublé à M. Y, lui délivra un commandement visant la clause résolutoire stipulée dans le contrat puis l'assigna en acquisition de cette clause, et en expulsion ; le preneur contre-attaqua en soutenant que ce local n'était pas conforme aux critères d'un logement décent, eu égard aux dispositions de l'article 27-2 dudit RSD, et sollicita reconventionnellement le remboursement des loyers versés, l'indemnisation de son préjudice et son relogement par le bailleur en application de la procédure d'interdiction d'habiter.
Le local loué présentait une surface de 8,70 mètres carrés, là où le RSD imposait le minimum de neuf mètres carrés. M. X s'en défendait par référence au décret de 2002, arguant d'une volumétrie satisfaisante au regard de ce texte.
Sur ce premier moyen, comme sur le deuxième visant à contester le droit du locataire à suspendre son versement du loyer du fait de l'indécence constatée des lieux, la Cour de cassation approuve les juges du fond d'avoir débouté M. X, le propriétaire.
À ces deux égards en effet, elle indique à son encontre :
- que le motif de la volumétrie des lieux était surabondant en l'espèce puisque non retenu par le règlement départemental (« la cour d'appel, qui a, à bon droit, fait application des dispositions du RSD précité, non incompatibles avec celles du décret du 30 janvier 2002 qui ne l'a pas abrogé et plus rigoureuses que celle-ci en a exactement déduit (...) que M. X [bailleur] avait manqué à ses obligations ») ;
- que du simple fait que le logement ne répondait pas à ces règles d'habitabilité et que M. X n'avait pas respecté son obligation de délivrer un logement décent, la cour d'appel a souverainement retenu que ce manquement autorisait le locataire à suspendre le paiement des loyers et a légalement justifié sa décision de ce chef.
En revanche, sur le troisième moyen soulevé par le propriétaire, elle épargne à celui-ci de totalement succomber. Le bailleur avait demandé, dans l'hypothèse où le logement serait déclaré inhabitable en raison de sa surface, l'expulsion du locataire pour disparition de l'obligation de payer un loyer en contrepartie de l'occupation des lieux. Or, les premiers juges n'avaient pas statué sur cette demande. La cassation fut prononcée, au visa de l'article 455 du Code de procédure civile.
En d'autres termes, cette demande du propriétaire, même fournisseur d'un logement indécent aux yeux du RSD, devait obtenir réponse. L'argument du locataire pouvait donc ici se retourner contre lui, s'il avait espéré rester gratuitement dans les lieux.
Second cas : infraction au seul règlement sanitaire départemental
– Pouvoir d'appréciation du juge. – Lorsqu'un logement se trouve en infraction avec le règlement départemental, tout en étant conforme aux règles nationales de décence, les tribunaux s'arrogent une marge d'appréciation assez large du contexte et de calibrage des sanctions. Les magistrats admettent, à la décharge du propriétaire, d'éventuelles circonstances atténuantes, ou l'influence de la faute de la victime, voire sa mauvaise foi. Dès lors, les conséquences ne sont pas toujours aussi draconiennes que celles énumérées à l'article 1712 du Code civil. L'arrêt déjà cité (V. supra, no
), rendu le 3 mai 2018 par la cour d'appel de Paris, en fournit un exemple.
Pour une lecture intégrale de cet arrêt :
CA Paris, pôle 4, ch. 3, 9 juin 2022, n 18/09880
(Deuxième partie)
Coupable d'avoir contrevenu non aux exigences légales de la décence, mais seulement à celles du règlement sanitaire de la Ville de Paris, le propriétaire doit être condamné, et le fut… mais à des dommages et intérêts seulement. L'arrêt de la cour énonce que : « le caractère inhabitable de l'appartement n'est pas démontré, M. [D] [W] ayant vécu dans les lieux pendant plus de dix ans et ne démontrant pas avoir été dans l'impossibilité de les utiliser conformément à leur destination. Sa demande en remboursement de loyers à hauteur de la somme de 14 693,76 euros sera donc rejetée… ».
Les juges exploitent ici pleinement la marge de liberté qui leur est ouverte pour moduler la sanction de la violation d'une règle locale, marge dont ils n'auraient pas joui s'il s'était agi de constater une infraction à la règle générale.
Cette décision semble devoir être approuvée. Comment admettre, en effet, le prétendu tourment d'un locataire qui, étrangement, a vécu « pendant des années dans le logement litigieux sans avoir fait état de difficulté particulière auprès du bailleur ou de son mandataire, étant observé que son action et ses demandes n'ont été formulées qu'après son départ des lieux ».
– Conclusion. – En l'état actuel de la jurisprudence, la violation d'une règle de décence du logement émanant du seul RSD ne peut exonérer le locataire de son obligation de payer le loyer et les charges que lorsqu'il en résulte des désordres si importants qu'ils entraînent l'impossibilité d'utiliser les lieux conformément à leur destination. Inversement, lorsque les éléments de l'indécence ne sont pas suffisants pour caractériser une inhabitabilité, le locataire conserve l'obligation de s'acquitter de son loyer.
La décence et la vente du logement
– La vente reste possible. – La police de la décence ne s'exerce pas à l'occasion de la vente d'un logement. Dès lors, aucune nullité de plein droit ne peut venir sanctionner le vendeur. Cependant, au titre de son obligation d'information, celui-ci doit être parfaitement transparent, sous peine de voir prononcer à son encontre des sanctions importantes, dont, à nouveau, la jurisprudence donne l'exemple.
Cass. 3 civ., 3 mai 2018, n 17-11.132, 17-14.090, publié au bulletin
[Pour la lecture du contenu intégral de cet arrêt : www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000036900260.]
Une société civile avait acquis un bien loué et encaissé les loyers, mais se trouva confrontée, après une visite des lieux par le service communal d'hygiène et de sécurité, à une impossibilité de poursuivre la location en raison d'une injonction à faire cesser toute occupation du local, due à sa superficie, certes conforme au décret du 30 janvier 2002, mais inférieure au seuil fixé par le RSD.
Fidèle à sa jurisprudence, la cour rétorque que c'est à bon droit que les juges du fond ont fait application des dispositions du règlement sanitaire départemental, non incompatibles avec celles du décret du 30 janvier 2002, qui ne l'a pas abrogé, et plus rigoureuses que celles-ci.
De ce fait, elle estime que c'est à juste raison que les premiers juges ont pu en déduire :
- que le bien n'était pas louable ;
- que le consentement de la SCI s'en était donc trouvé vicié, les circonstances de l'espèce souverainement relevées par les juges du fond démontrant qu'en se portant acquéreur du logement, dont il résultait de l'acte authentique de vente qu'il était loué, la SCI entendait disposer de la pleine propriété du bien comprenant la possibilité de le mettre en location ; qu'il s'agissait d'une qualité essentielle de la chose vendue qui était entrée dans le champ contractuel et qui avait été déterminante de son consentement ;
- que le libellé de son objet social (« l'acquisition, la location, l'édification, l'exploitation et la gestion ainsi que la cession éventuelle de tous immeubles, biens et droits immobiliers ») n'excluait pas qu'elle ait pu acquérir l'appartement en méconnaissance de ses dimensions et caractéristiques ;
- que cette erreur commise par la SCI (qui n'est donc pas ici considérée comme un professionnel bien que son objet social porte sur la location et la gestion de biens immobiliers) ayant acquis un appartement aux fins de le louer alors que ses dimensions et caractéristiques excluaient toute possibilité de location, compte tenu du règlement sanitaire départemental qui lui était applicable, est excusable ;
- que la vente devait donc être annulée.
C'est, par suite, à bon droit que le vendeur a été condamné à rembourser les sommes versées par la SCI. En outre, le vendeur n'est pas fondé à obtenir :
- ni la restitution des loyers perçus entre-temps par la SCI acquéreur, dès lors que son erreur était excusable et qu'elle n'était pas de mauvaise foi ;
- ni le remboursement des sommes en question par le notaire ayant rédigé l'acte ou l'agence immobilière ayant négocié la transaction, dès lors qu'en cas d'annulation d'une vente, la restitution du prix perçu à laquelle le vendeur est condamné, en contrepartie de la restitution de la chose par l'acquéreur, ne constitue pas un préjudice indemnisable.
Amères conclusions qui portent à la plus vive vigilance quant aux contenus d'un RSD éventuellement plus strict que la norme générale.
– Conseil pratique. – Instruit d'un projet de mise en location, et dès le stade d'un avant-contrat, le notaire d'un propriétaire ou d'un investisseur sera bien avisé d'inciter son client à consulter le RSD territorialement applicable, ce qui semble possible en ligne quel que soit le département.
Rédaction d'une clause d'avertissement dans un avant-contrat (promesse synallagmatique de vente, promesse unilatérale de vente, contrat de réservation)
« Outre le rappel ci-dessus effectué des dispositions légales et réglementaires relatives à la notion de décence, l'acquéreur [ou : le bénéficiaire ; ou : le réservataire] reconnaît expressément avoir été informé du fait que le Règlement Sanitaire Départemental peut contenir des règles plus strictes s'appliquant impérativement aux biens objets des présentes en cas de mise en location. Les conditions de surface ou de volume minimum, notamment, peuvent être placées à un niveau plus exigeant que celles retenues par le décret susvisé du 30 janvier 2002.
L'acquéreur déclare faire son affaire personnelle de la consultation des règles prévues à ce sujet au sein du Règlement Sanitaire du département de situation des biens objets des présentes, et se charger de procéder ainsi à la vérification de la compatibilité de son projet, s'il y a lieu, avec le contenu impératif de ce Règlement, tout autant qu'avec celui dudit décret. »
(Ou : « L'acquéreur prend acte des conditions imposées par le Règlement Sanitaire du département de...…, applicable aux biens objets des présentes, et ci-dessous littéralement relatées : (…) ».
Documents organiques de l'immeuble et décence du logement
– Une relation pas nécessairement contre-nature. – La relation qu'entretiennent les documents organiques d'un immeuble (tels que règlement de copropriété ou documents de type cahier des charges élaborés pour l'organisation d'un ensemble immobilier divisé au sol – lotissement, groupe d'habitation – ou en volumes) est, à l'heure où nous écrivons ces lignes, encore placée sous le contrôle étroit de la jurisprudence. Dans un immeuble soumis au régime de la copropriété ou un ensemble immobilier régi par des documents contractuels tels qu'un cahier des charges, la norme conventionnelle privée résultant de ces documents s'ajoute aux règles nationales et locales et peut interférer sur le caractère décent d'un logement. Ainsi, notamment, la clause de destination d'un immeuble à usage d'habitation strictement bourgeoise peut prévenir de futurs aménagements, en prohibant par exemple la multiplication des petites surfaces, ou la transformation de locaux annexes tels que caves en souplex ou greniers en soupentes, pour conserver ce qui est vu comme un standing décisif pour l'affectio habitandis, le choix de vie réunissant les habitants des lieux.
Cass. 3 civ., 6 sept. 2018, n 17-22.172,
Une société civile immobilière transforme en local d'habitation une cave située en sous-sol d'un immeuble en copropriété, auparavant à usage de bureau. Le syndicat des copropriétaires l'assigne pour atteinte à la destination bourgeoise de l'immeuble.
La Cour de cassation se range à l'avis des juges du fond, qui avaient souverainement retenu cette atteinte au vu d'éléments de fait propres à l'édifice et son environnement (local situé au-dessous de la surface du sol naturel, fenêtres situées en partie haute donnant sur les parties communes extérieures au niveau du sol, ce qui n'était pas conforme au caractère « bourgeois » de la copropriété, laquelle ne comportait que de grands appartements tel que cela résultait du règlement de copropriété).
– Mais une relation sous surveillance. – Cependant, un auteur1188 souligne que la jurisprudence demeure prudente quant à la légitimité du contrôle de la décence du logement par les syndicats de copropriétaires, qu'elle refuse de systématiser à leur profit, se bornant à approuver les juges du fond lorsqu'ils justifient leur décision de sanction du propriétaire :
- par un constat motivé de l'atteinte à la destination de l'immeuble ;
- laquelle doit être expressément définie et délimitée dans le règlement de copropriété (par ex., au moyen d'une clause d'habitation strictement bourgeoise, ou d'une description précise du standing dont le maintien est recherché pour l'immeuble).
Bien sûr, les contenus des règlements de copropriété sont multiples. Certains ne comportent d'ailleurs pas de clause précise de destination. Grande peut donc être la diversité des règles privées applicables à tel ou tel local, pour savoir s'il peut ou non être considéré comme un logement. La consultation des documents organiques régissant l'immeuble ou l'ensemble immobilier demeure donc indispensable, et ce dès le stade de l'avant-contrat. À ce titre, l'obligation (imposée par la loi Alur) de fournir à tout candidat acquéreur, dès le stade de l'avant-contrat, une copie du règlement de copropriété et de tous ses éventuels modificatifs doit être approuvée.