Régime d’imposition

– Assiette de la TVA. – Généralement, la TVA aura pour assiette le prix de la mutation. Ce qui est toujours le cas lorsque le cédant vend un immeuble neuf quel que soit le régime fiscal de l’acquisition. Il en sera de même pour la vente de terrain non à bâtir, soumise sur option à la TVA. En cas de vente d’un terrain à bâtir (imposable de plein droit) ou d’un immeuble ancien (imposable sur option), la TVA aura pour assiette la marge et non le prix de vente si le bien n’a pas changé de qualification entre l’acquisition et la cession et que l’acquisition n’a pas ouvert droit à déduction. Le régime de la TVA sur marge a fait l’objet de récentes décisions jurisprudentielles émanant tant du Conseil d’État¹³⁰⁵ que de la Cour de justice de l’Union européenne¹³⁰⁶.

– Taux d’imposition. Le taux normal. – Les opérations immobilières relevant de la TVA, de plein droit ou sur option, sont en principe soumises au taux normal de TVA fixé depuis le 1^er janvier 2014 à :

– Les taux réduits. – Certaines opérations immobilières à caractère social, au sens des articles 278 sexies et 278 sexies 0-A du Code général des impôts, bénéficient d’un taux réduit de TVA fixé en France et en Corse à 5,5 % ou 10 % et à 2,1 % en Guadeloupe, Martinique et à La Réunion.

– Le redevable de la taxe. – La TVA est due en principe par le vendeur¹³¹⁰. Cette règle s’applique à toutes les opérations portant sur des biens immobiliers. Ce n’est que si le cédant, lui-même assujetti, n’est pas établi en France que la taxe sera due par l’acquéreur agissant en tant qu’assujetti et ayant un numéro d’identification à la TVA¹³¹¹.

– Les obligations déclaratives. – Les obligations déclaratives et les modalités de paiement vont dépendre de la qualité du vendeur, assujetti ou non assujetti.

Les assujettis acquittent le montant de la taxe exigible sur leurs opérations imposables sur leurs déclarations n^o 3310-CA 3 qui sont déposées mensuellement ou trimestriellement.

Les non-assujettis déposent une déclaration n^o 942-SD et une déclaration n° 943-SD lors de la présentation à la formalité de publication de l’acte constatant l’opération taxable.

Au terme de cette analyse, nous regrettons de constater que rien dans la fiscalité n’est incitatif à l’accession à la propriété de son logement, à l’exception de l’exonération de l’imposition de la plus-value sur la résidence principale, qui constitue il est vrai un avantage certain pour celles et ceux qui souhaitent orienter leur épargne vers l’accession à la propriété et pour ceux qui ne sont pas primo-accédants.

Mais nous constatons aussi que cette fiscalité applicable au vendeur, essentiellement axée sur l’exonération de la résidence principale ou l’application d’un abattement pour durée de détention, est défavorable à la mise sur le marché de logements vacants ou de logements détenus depuis insuffisamment longtemps.

Une réflexion pourrait être menée pour inciter les propriétaires de logements vacants à les vendre à des primo-accédants pour favoriser la mise sur le marché de logements disponibles sans attendre l’écoulement du délai d’exonération de plus-value, incitation qui pourrait être couplée à divers engagements notamment de rénovation énergétique.