La TVA immobilière

Rapport du 119e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2023

Le vendeur professionnel est confronté à la question des plus-values professionnelles lorsqu’il cède un logement, mais peut également être redevable d’une TVA immobilière si la cession entre dans son champ d’application.

La vente d’un logement par un professionnel peut déclencher l’exigibilité de la TVA. Les locations de logement n’étant pas de plein droit soumises à TVA sauf location hôtelière ou para-hôtelière, la vente du logement déclenchera très rarement une régularisation de TVA. Cette dernière question ne sera donc pas traitée.

Champ d’application

Pour être soumise à la TVA, la cession d’un logement, et plus généralement d’un immeuble, doit répondre à plusieurs conditions qui tiennent au cédant, à l’opération réalisée et aux caractéristiques du bien cédé.

– Un assujetti agissant en tant que tel. – Pour que la TVA immobilière soit exigible, l’opération doit se rattacher à une activité économique à titre onéreux et que l’assujetti agisse en tant que tel¹³⁰¹.

L’alinéa 1^er de l’article 256 A du Code général des impôts précise que : « Sont assujetties à la taxe sur la valeur ajoutée les personnes qui effectuent de manière indépendante une des activités économiques mentionnées au cinquième alinéa¹³⁰², quels que soient le statut juridique de ces personnes, leur situation au regard des autres impôts et la forme ou la nature de leur intervention ».

Pour que la TVA sur mutation trouve à s’appliquer, il faut tout d’abord que l’opérateur ait la qualité d’assujetti, c’est-à-dire qu’il exerce une activité dans le champ de la TVA. Il faut ensuite qu’il « agisse en tant que tel » : l’opération doit être réalisée dans le cadre de son activité économique et non dans un cadre patrimonial.

– Opérations imposables : des livraisons de biens effectuées à titre onéreux. – L’article 256, I du Code général des impôts cantonne le champ d’application de la TVA aux « livraisons de biens (et les prestations de services) effectuées à titre onéreux ». Les mutations à titre onéreux visées sont les ventes, les échanges, les partages avec soulte ou plus-value, les dations en paiement, les partages de sociétés ou les apports en société.

– Champ d’application quant aux biens. – Pour relever de la TVA, la livraison à titre onéreux par un redevable agissant en tant que tel doit porter sur un bien immobilier répondant à certaines caractéristiques. En vertu de l’article 257, I, 1° et 2 du Code général des impôts, l’opération relève de plein droit de la TVA si elle porte sur un terrain à bâtir¹³⁰³ ou un immeuble bâti dans les cinq ans de son achèvement.

« Les immeubles neufs » sont définis depuis la loi de finances pour 2010 comme les immeubles non achevés depuis plus de cinq ans. L’achèvement résultera du dépôt en mairie de la déclaration d’achèvement et de conformité des travaux (DACT) ou à défaut de l’utilisation de l’immeuble conformément à sa destination.

L’immeuble rénové est assimilé à un immeuble neuf par l’article 257, I, 2, 2° du Code général des impôts si les travaux ont consisté en une surélévation ou ont rendu à l’état neuf :

« a) Soit la majorité des fondations ;

b) Soit la majorité des éléments hors fondations déterminant la résistance et la rigidité de l’ouvrage ;

c) Soit la majorité de la consistance des façades hors ravalement ;

d) Soit l’ensemble des éléments de second œuvre tels qu’énumérés par décret en Conseil d’État, dans une proportion fixée par ce décret¹³⁰⁴ qui ne peut être inférieure à la moitié pour chacun d’entre eux ».

Comme pour les terrains non à bâtir, le cédant d’immeubles anciens peut opter pour le paiement de la TVA. Cette option est rarement appliquée, car elle entraîne un cumul des droits de mutation et de la TVA sur une même assiette.

Régime d’imposition

– Assiette de la TVA. – Généralement, la TVA aura pour assiette le prix de la mutation. Ce qui est toujours le cas lorsque le cédant vend un immeuble neuf quel que soit le régime fiscal de l’acquisition. Il en sera de même pour la vente de terrain non à bâtir, soumise sur option à la TVA. En cas de vente d’un terrain à bâtir (imposable de plein droit) ou d’un immeuble ancien (imposable sur option), la TVA aura pour assiette la marge et non le prix de vente si le bien n’a pas changé de qualification entre l’acquisition et la cession et que l’acquisition n’a pas ouvert droit à déduction. Le régime de la TVA sur marge a fait l’objet de récentes décisions jurisprudentielles émanant tant du Conseil d’État¹³⁰⁵ que de la Cour de justice de l’Union européenne¹³⁰⁶.

– Taux d’imposition. Le taux normal. – Les opérations immobilières relevant de la TVA, de plein droit ou sur option, sont en principe soumises au taux normal de TVA fixé depuis le 1^er janvier 2014 à :

20 % en France continentale¹³⁰⁷ ;
10 % en Corse¹³⁰⁸ ;
8,5 % en Guadeloupe, Martinique et à La Réunion¹³⁰⁹.

– Les taux réduits. – Certaines opérations immobilières à caractère social, au sens des articles 278 sexies et 278 sexies 0-A du Code général des impôts, bénéficient d’un taux réduit de TVA fixé en France et en Corse à 5,5 % ou 10 % et à 2,1 % en Guadeloupe, Martinique et à La Réunion.

– Le redevable de la taxe. – La TVA est due en principe par le vendeur¹³¹⁰. Cette règle s’applique à toutes les opérations portant sur des biens immobiliers. Ce n’est que si le cédant, lui-même assujetti, n’est pas établi en France que la taxe sera due par l’acquéreur agissant en tant qu’assujetti et ayant un numéro d’identification à la TVA¹³¹¹.

– Les obligations déclaratives. – Les obligations déclaratives et les modalités de paiement vont dépendre de la qualité du vendeur, assujetti ou non assujetti.

Les assujettis acquittent le montant de la taxe exigible sur leurs opérations imposables sur leurs déclarations n^o 3310-CA 3 qui sont déposées mensuellement ou trimestriellement.

Les non-assujettis déposent une déclaration n^o 942-SD et une déclaration n° 943-SD lors de la présentation à la formalité de publication de l’acte constatant l’opération taxable.

Au terme de cette analyse, nous regrettons de constater que rien dans la fiscalité n’est incitatif à l’accession à la propriété de son logement, à l’exception de l’exonération de l’imposition de la plus-value sur la résidence principale, qui constitue il est vrai un avantage certain pour celles et ceux qui souhaitent orienter leur épargne vers l’accession à la propriété et pour ceux qui ne sont pas primo-accédants.

Mais nous constatons aussi que cette fiscalité applicable au vendeur, essentiellement axée sur l’exonération de la résidence principale ou l’application d’un abattement pour durée de détention, est défavorable à la mise sur le marché de logements vacants ou de logements détenus depuis insuffisamment longtemps.

Une réflexion pourrait être menée pour inciter les propriétaires de logements vacants à les vendre à des primo-accédants pour favoriser la mise sur le marché de logements disponibles sans attendre l’écoulement du délai d’exonération de plus-value, incitation qui pourrait être couplée à divers engagements notamment de rénovation énergétique.