– Une fiscalité adaptée… pour l'instant. – Le fait qu'une exploitation locative soit décomposée entre plusieurs locataires ne modifie en rien les régimes de droit commun, et notamment les règles d'imposition de la location meublée dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux1324, toutes conditions étant remplies par ailleurs, notamment l'obligation pour le bailleur de fournir l'ensemble du mobilier et des équipements tels que prévus par les textes1325.
Quel traitement fiscal ?
Quel traitement fiscal ?
Rapport du 119e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2023
D'autre part, le bailleur pourrait devoir le cas échéant relever de l'activité de parahôtellerie, et du régime fiscal induit, s'il fournit à ses « locataires partagés » trois des quatre prestations prévues en telle matière : nettoyage régulier des locaux, réception, même sans personnalisation de la clientèle, fourniture du linge de maison, offre de petit-déjeuner. Les conséquences devraient donc, là encore, en découler de manière normale :
- déficit éventuel d'exploitation, y compris celui lié à l'amortissement des moyens d'exploitation, directement imputable sur le revenu, et non pas neutralisé (puis stocké sans limite de durée) pour la partie excédentaire, comme en matière de location meublée ;
- ce déficit étant imputable sur le revenu global, si l'exploitation est réalisée à titre professionnel ; dans le cas contraire, il est imputable sur les revenus de même catégorie (BIC), étant reportable pendant une durée maximum de six années ;
- exonération d'IFI en cas de détention sociétaire et exercice de fonction de direction, ou, en cas de détention directe, en démontrant que l'exploitation constitue l'activité principale ;
- récupération de la TVA acquittée sur le prix d'acquisition du bien immobilier acheté neuf.
Enfin, se posera la question du dispositif d'exonération applicable aux locations modestes d'une fraction de la résidence principale du bailleur1326. En effet, louer une ou plusieurs pièces de sa propre habitation principale constitue une activité de location meublée, dont les loyers sont par principe imposables dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. Néanmoins, ces revenus issus de la location meublée d'une ou de plusieurs pièces faisant partie de l'habitation principale du bailleur sont exempts d'imposition dans deux situations :
- les revenus de la location habituelle d'une ou plusieurs pièces de l'habitation principale du bailleur à des personnes n'y élisant pas domicile (chambres d'hôtes) si leur montant est inférieur à 760 € TTC par an1327 ;
- si la ou les pièce(s) louée(s) constitue(nt) la résidence principale du locataire (ou sa résidence temporaire s'il a le statut de salarié saisonnier) et si le prix de location reste fixé dans des limites raisonnables telles que publiées, chaque année, au BOFiP.
Malheureusement, sauf prorogation durable ou pérennisation, ce dispositif d'exonération s'applique aux locations ou sous-locations réalisées jusqu'au 31 décembre 20231328.
Pérenniser le dispositif de l'article 35 bis du Code général des impôts
Il nous semble important d'appeler l'attention du législateur sur les vertus que présenterait, selon nous, la suppression de toute date butoir d'application de ce dispositif d'exonération, ou à tout le moins sa large prorogation, le temps qu'il puisse jouer son rôle d'incubateur ou d'accélérateur en faveur du développement pratique des nouveaux modes de location à période partagée, en conservant bien sûr les conditions actuelles (partie de résidence principale, et loyer plafonné à un niveau raisonnable).
Location d'une pièce de l'habitation principale et conception fiscale du « loyer raisonnable »
Chaque année sont publiés au BOFiP deux plafonds (l'un concernant l'Île-de-France, l'autre le reste du territoire) jusqu'auxquels le loyer d'une pièce dépendant de l'habitation principale est toujours considéré comme raisonnable. La loi ne l'ayant pas fixé en valeur absolue, une discussion peut s'engager au cas par cas quand les loyers dépassent ces limites. Ces plafonds indicatifs sont actualisés annuellement au regard des mouvements de l'indice de référence des loyers (IRL) publiés par l'Insee. Pour l'année 2022, ils sont fixés à un loyer annuel par mètre carré, charges non comprises, de 192 € maximum en Île-de-France, et 140 € dans les autres régions1329.