La recherche de modes alternatifs de logements ciblés

Rapport du 119e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2023

– Nouveaux besoins, nouveaux contrats. – L'émergence de ces nouveaux besoins en logements est l'occasion, pour les praticiens, d'explorer des voies contractuelles inédites. Ainsi, une formule d'« abonnement logement », sorte de bail à temps partagé, a déjà été proposée.

– Une création commerciale non dénuée de pertinence. – « De nombreux actifs, travailleurs hybrides vivant dans une région et travaillant dans une autre, sont à la recherche d'un logement récurrent quelques jours chaque semaine à proximité de leur bureau. Et si c'était la chambre de votre enfant absent en semaine ou votre chambre d'amis inoccupée ? ». Tel est le type d'accroche utilisé par les plateformes dédiées à la mise en relation entre télétravailleurs intermittents et propriétaires de logements à vacuité partielle intermittente. Cette argumentation n'est pas dénuée d'une certaine pertinence¹³²⁰. Louer ces parties d'habitation pendant qu'elles sont inoccupées est une source de revenus complémentaires pour le bailleur, propre à satisfaire le besoin de logement des télétravailleurs hybrides. Plusieurs d'entre eux peuvent se succéder, de façon récurrente, au sein du même logement (ou de la même partie de logement), au cours d'une même semaine ou d'un même mois. Mais quel est le contrat susceptible d'organiser ce nouveau type d'occupation partagée ? Une formule de « baux à compartiments temporels » a été imaginée ; il est permis de s'interroger sur son traitement juridique (I) et fiscal (II).

S'abonner à un logement, pourquoi pas ?

1. Une solution en ligne propose la publication gratuite d'annonces déposées par les propriétaires, à destination des télétravailleurs en déplacement, appelés commuters ou « navetteurs ». Les intéressés gèrent ensuite eux-mêmes les visites et le paiement des loyers. D'autres se positionnent sur le même segment, tout en se consacrant uniquement à une offre parisienne intra muros ¹³²¹. Toutes promettent des coûts moindres que ceux de l'hôtellerie ou des plateformes « classiques » et l'absence de commission proportionnelle au montant du loyer. Elles louent les vertus de la confiance en une sorte de location de longue durée, mais à temps partiel, faisant valoir que le télétravailleur est le plus souvent salarié, et fréquemment un cadre : par conséquent solvable. Une personne active en phase de maturité professionnelle, qui a éloigné son lieu de vie du lieu d'implantation de son travail physique mais qui doit néanmoins s'y rendre régulièrement de manière présentielle.

2. Pour l'hébergeur, la solution présente les avantages de stabilité d'une location longue durée, sans subir les inconvénients liés à la présence d'un locataire à temps plein (qui seraient la perte durable de l'usage personnel d'une partie de l'habitation, les nuisances en cours de week-end, etc.).

3. Par ailleurs, pour le « navetteur » ou le « semi-urbain », outre les arguments matériels de moindre coût et de rationalisation de la planification, l'avantage serait aussi de pouvoir régulièrement retrouver un lieu devenant peu à peu familier, au lieu d'un logement « de passage », nécessairement impersonnel. Cette recherche du sentiment d'être chez soi marque l'une des conclusions essentielles posées par des études récemment menées en vue d'identifier les meilleures pratiques de logement temporaire des télétravailleurs.

Spectateurs et acteurs à la fois : une étude qui observe et s'engage

1. À ce jour, l'étude probablement la plus aboutie et la plus féconde sur le logement des semi-urbains en ville est celle qu'ont menée Antoine Maitre et Martin Jaubert, fondateurs de l'agence Majma Architectes, sous le titre Part-time. Elle insiste sur l'importance du sentiment de « foyer », la sensation de chez-soi. Ses auteurs ne font pas qu'observer et décrypter. Leur étude ne se contente pas non plus de constater que les entreprises sont amenées à repenser en profondeur l'utilisation de leurs locaux pour rester attractives aux yeux de leurs salariés (présents ou à venir) ; pas plus qu'elle ne se borne à conclure que le logement temporaire de ces salariés, dans les grandes villes où se situe l'entreprise qui les emploie, va devenir un enjeu incontournable pour ces agglomérations.

2. Réalisée en partenariat avec Idheall¹³²² et le Lab Cheuvreux¹³²³, elle s'attache également à prendre part à l'effort d'adaptation, en prônant diverses idées concrètes et pistes de solutions urbanistiques et architecturales. Ce qui valut sans doute à l'agence des deux architectes d'être lauréate du concours « FAIRE Paris 2020 », délivré par l'accélérateur de projets architecturaux et urbains innovants du même nom.

On peut écouter ici le podcast de la conférence-débat « Part-time. Quels logements pour les Parisiens à temps partiel ? » du 3 juin 2022 :

Lien web : www.pavillon-arsenal.com/fr/conferences-debats/cycles-en-cours/faire/12462-part-time.html

3. L'étude constate qu'une ville comme Paris compte environ 118 000 personnes qui travaillent dans les murs de la capitale, mais vivent en dehors de l'Île-de-France, et sans doute plus encore aujourd'hui à l'issue des différentes phases de confinement et de télétravail. Ceci, sans qu'il existe aujourd'hui de solutions réellement adaptées à ce mode de vie. « Part-time Parisiens » imagine alors des solutions abordables, régulières et non spéculatives pour ces habitants « partiels », comme alternative aux logements temporaires (meublés touristiques comme Airbnb) en recyclant et en optimisant des ressources locatives non ou mal exploitées. Un nouveau type de bail d'habitation est proposé, dont l'objet n'est plus le partage d'un espace (colocation) mais le partage du temps de cet espace, afin de permettre un loyer divisé en nombre de nuitées à une adresse fixe. Le regroupement des candidats susceptibles d'être intéressés par des créneaux temporels distincts au sein de la gamme complète ouverte par un logement, et l'optimisation par l'emploi enchaîné de ces créneaux sans télescopage ni vacance, permettent ainsi de libérer et rendre au marché locatif des logements ou parties de logements sous-occupés.

4. Les analyses et les suggestions de l'étude ont été pensées pendant la pandémie de Covid-19, justement en ayant recours à des solutions de travail à distance, donc en épousant concrètement le sujet. Par ailleurs, l'étude Part-time reprend les statistiques de l'Insee : 5,5 % des salariés français télétravaillaient avant le confinement, alors qu'ils sont 26 % en janvier 2022. À Paris, selon cette étude, la moitié des emplois pourrait s'organiser sous forme de télétravail. Une nouvelle réalité qui nécessite d'anticiper les conséquences qu'elle produira, dans le futur, sur l'habitat.

5. Il est suggéré d'optimiser l'occupation des logements en regroupant les télétravailleurs hybrides en fonction de leurs besoins. Ainsi, à titre d'exemple, il est concevable de regrouper sur un même logement celui qui en aura besoin le lundi, puis un autre qui en aura besoin le mardi, un troisième le mercredi, et ainsi de suite, jusqu'au week-end où, par exemple, le propriétaire bailleur conserve le logement pour son propre usage. La même organisation se répète de semaine en semaine ; dès lors, chacun est rassuré par la régularité du dispositif, évitant d'avoir à accomplir sans cesse une démarche de recherche et de réservation de logement ou d'hébergement hôtelier. « Cette méthode permet de loger une personne différente par jour, et la diversité des besoins des travailleurs permet de jongler avec les emplois du temps », explique Majma Architectes, insistant sur le fait qu'il ne s'agit pas de faire du logement une utilisation commerciale, mais d'en permettre une « utilisation agile ».

6. Il est fait valoir également qu'une gestion du logement par le temps d'occupation permettrait notamment d'offrir des prix très attractifs en divisant le prix du loyer par le nombre de nuitées, tout en respectant l'encadrement des loyers en vigueur.

Quel traitement juridique ?

– Une forme de location meublée. – Le traitement juridique de ces baux devrait être celui de la location meublée. On notera en particulier que dans le cadre d'une activité de location meublée, le dépôt de garantie ne peut pas être supérieur à l'équivalent de deux mois de loyer (hors charges) maximum, ainsi qu'en dispose désormais l'article 25-6 de la loi du 6 juillet 1989 créé par l'article 8 de la loi Alur. De plus, si le loyer est payable d'avance en dépassant une période de deux mois (par ex. un loyer trimestriel), le bailleur ne peut pas réclamer de dépôt de garantie au locataire. Il ne pourra le faire que si le locataire est à l'origine d'une demande en faveur du paiement mensuel du loyer.

Quel traitement fiscal ?

– Une fiscalité adaptée… pour l'instant. – Le fait qu'une exploitation locative soit décomposée entre plusieurs locataires ne modifie en rien les régimes de droit commun, et notamment les règles d'imposition de la location meublée dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux¹³²⁴, toutes conditions étant remplies par ailleurs, notamment l'obligation pour le bailleur de fournir l'ensemble du mobilier et des équipements tels que prévus par les textes¹³²⁵.

D'autre part, le bailleur pourrait devoir le cas échéant relever de l'activité de parahôtellerie, et du régime fiscal induit, s'il fournit à ses « locataires partagés » trois des quatre prestations prévues en telle matière : nettoyage régulier des locaux, réception, même sans personnalisation de la clientèle, fourniture du linge de maison, offre de petit-déjeuner. Les conséquences devraient donc, là encore, en découler de manière normale :

déficit éventuel d'exploitation, y compris celui lié à l'amortissement des moyens d'exploitation, directement imputable sur le revenu, et non pas neutralisé (puis stocké sans limite de durée) pour la partie excédentaire, comme en matière de location meublée ;
ce déficit étant imputable sur le revenu global, si l'exploitation est réalisée à titre professionnel ; dans le cas contraire, il est imputable sur les revenus de même catégorie (BIC), étant reportable pendant une durée maximum de six années ;
exonération d'IFI en cas de détention sociétaire et exercice de fonction de direction, ou, en cas de détention directe, en démontrant que l'exploitation constitue l'activité principale ;
récupération de la TVA acquittée sur le prix d'acquisition du bien immobilier acheté neuf.

Enfin, se posera la question du dispositif d'exonération applicable aux locations modestes d'une fraction de la résidence principale du bailleur¹³²⁶. En effet, louer une ou plusieurs pièces de sa propre habitation principale constitue une activité de location meublée, dont les loyers sont par principe imposables dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. Néanmoins, ces revenus issus de la location meublée d'une ou de plusieurs pièces faisant partie de l'habitation principale du bailleur sont exempts d'imposition dans deux situations :

les revenus de la location habituelle d'une ou plusieurs pièces de l'habitation principale du bailleur à des personnes n'y élisant pas domicile (chambres d'hôtes) si leur montant est inférieur à 760 € TTC par an¹³²⁷ ;
si la ou les pièce(s) louée(s) constitue(nt) la résidence principale du locataire (ou sa résidence temporaire s'il a le statut de salarié saisonnier) et si le prix de location reste fixé dans des limites raisonnables telles que publiées, chaque année, au BOFiP.

Malheureusement, sauf prorogation durable ou pérennisation, ce dispositif d'exonération s'applique aux locations ou sous-locations réalisées jusqu'au 31 décembre 2023¹³²⁸.

Pérenniser le dispositif de l'article 35 bis du Code général des impôts

Il nous semble important d'appeler l'attention du législateur sur les vertus que présenterait, selon nous, la suppression de toute date butoir d'application de ce dispositif d'exonération, ou à tout le moins sa large prorogation, le temps qu'il puisse jouer son rôle d'incubateur ou d'accélérateur en faveur du développement pratique des nouveaux modes de location à période partagée, en conservant bien sûr les conditions actuelles (partie de résidence principale, et loyer plafonné à un niveau raisonnable).

Location d'une pièce de l'habitation principale et conception fiscale du « loyer raisonnable »

Chaque année sont publiés au BOFiP deux plafonds (l'un concernant l'Île-de-France, l'autre le reste du territoire) jusqu'auxquels le loyer d'une pièce dépendant de l'habitation principale est toujours considéré comme raisonnable. La loi ne l'ayant pas fixé en valeur absolue, une discussion peut s'engager au cas par cas quand les loyers dépassent ces limites. Ces plafonds indicatifs sont actualisés annuellement au regard des mouvements de l'indice de référence des loyers (IRL) publiés par l'Insee. Pour l'année 2022, ils sont fixés à un loyer annuel par mètre carré, charges non comprises, de 192 € maximum en Île-de-France, et 140 € dans les autres régions¹³²⁹.